一个小产权房开发商的故事

“小产权房为什么越来越多？因为前几年村里开发小产权房，政府根本不管，如果从一开始就卡住，就不会像现在这样。” 方国建（化名），是河北某小型开发商的总经理，2004年曾在归廊坊管辖的燕郊潮白河东岸的一个村庄开发过小产权项目。

谈起当年和村里的合作，方国建至今记忆犹新。“项目共占用了700亩土地，这些地不是农田，而是宅基地，涉及到1400户人家。”该项目也和其他小产权项目类似，是以冠冕堂皇的“社会主义新农村”名义建设的，整体规划并没有经过批准。也就是说，从建设法规上讲，这是个违法的项目。

尽管是违法的，但村里的专业和开发商都不怕。因为“旧村改造方案得到了上面的批准，对外销售的部分上级政府睁一只眼闭一只眼，等于默许了。”

就这样，方国建所在的公司以代建的形式参与进来。参与小产权项目建设的原因，对他们这样的小地产公司而言也一目了然——城市里公开的招拍挂地块都太贵了，根本没有实力和那些大开发商竞争。而参与旧村改造，相对而言需要投入的前期费用则要少得多。

“我们把村民的平房拆了以后，只占用了1/4的土地，剩下3/4的宅基地都建成了住宅。除了本村回迁的每户人家无偿分配一套单元以外，按平价每户又购了一套，这一套出租或购卖都可以。剩下1/2的土地建成的住宅就全部对外销售了。”

由于不需要给政府缴纳土地出让金和各种税费，项目售价很低廉，每平方米仅为2400元。对外销售的3000多套、建筑面积共30多万平米的房子在一个月即被一空。而据方国建介绍，购房者很多是北京人，退休的老年人和在城市里购不起房的年轻人都纷纷在此置业。

根据开发商和村里签署的协议，项目开发了5万多平米的商业用作出租，以获取长期回报，这部分商业全部归村里。此外，对外销售部分产生的利润也要分给村里一半。

方国建给记者算了一笔账：该项目建设成本每平米大约1000元，由于每建一套对外销售的房子都要无偿村民一套，用这套房来换取村民的宅基地，所以实际上建设成本每平米约2000元。按2400元/平米的售价，有400元的利润，这400元还要和村里平分，每平米的利润只有200多元。

“镇政府的官员经常到我们这里吃吃喝喝，这些招待费都要我们来出。项目卖完后我们发现，仅公司的管理费和对外招待费就占了总支出的5%。”

方国建认为他们开发小产权房时利润算是比较低的，现在同样的房子能卖到每平方米4000元，开发商基本上能获得100%的利润，比有些商品房的利润还高。

做完这个项目之后，邻村都开始跟风学，也希望他们公司去开发，但他们却没有再涉足类似的小产权项目，不仅因为利润问题，还因为“当时是钻法律的口子，现在政策越来越严，不愿再冒这个风险。”

但显然，很多小开发商还在冒险踏进雷区，目前各地的小产权房比起几年前，规模已不可同日而语。乡镇政府或县、市政府出于自身的利益，对小产权房开发一度不闻不问。“建设社会主义新农村”被地方很巧妙地当作了借口。在国家终于下定决心整治小产权房时，才发现大量的小产权房的存在触及了多方的利益，解决起来已经难上加难。

“尽管目前土地政策趋于严格，政府规定土地出让只能通过招拍挂方式，但现在很多土地仍然可以通过其他渠道拿到。一些中小开发商的开发模式，并没有归拢到政府规定的开发模式当中。” 方国建所在的公司就属于这一类。

停顿了一下，他又补充道，如果一个村子既想改变村民的住房条件，又想不花钱建楼，把拆迁后富余出来的宅基地建成楼房卖给城镇居民，似乎是先进可行的办法。

“虽然在小产权房开发过程中存在一些潜规则，但比起旧城改造和经济适用房项目的审批，这些潜规则可谓是小巫见大巫。”方国建感叹。

本篇新闻热门关键词:

扫一扫或者搜索微信号：Lcy18876761354

长按识别二维码

免费看房热线（0898-66691855）

QQ号：

远离城市雾霾，带上您最爱的人一起享受海岛阳光！