1998年《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》中，明确提出了对不同收入的家庭实行不同的住房供应政策。即对高收入的家庭供应商品住宅，对中低收入的家庭，供应经济适用房，对较低收入的家庭，租赁由政府或单位提供的廉租住房，建立适应不同收入水平居民住房支付能力，分层次的住房供应制度，这是具有社会保障性质的住房供应体系。

1999年，建设部下发了“城镇廉租住房管理办法”。这一办法的出台，标志着一个完善的住房制度是由住房的市场机制和住房保障制度共同组成的整体。

在住房制度改革的过程中，为了解决居民的住房困难，在1987-1991年期间，武汉、上海等城市都实施了解决人均2平方米以下住房特困户的措施，用改革的精神实施“解困”政策和合作建房，从用地、配套、建房、购房政策上，都体现了政府和单位的补贴措施，从某种意义上讲，也具有住房保障的涵义，国外住房保障也是从建房、购房、金融等方面来解决低收入人群的住房问题。

在公房出售、停止无偿分配、实施住房货币化分配制度等一系列改革措施以后，人民的住房问题迅速得到了改善。房地产市场得到了的发展，人民的住房观念有了根本性的转变，这一些都是改革取得的重大成绩。

但是由于我国正处在经济体制深刻变革和经济结构战略性调整的特殊时期，不可避免地会出现失业人员，再加上城市人口的快速增长，房地产价格的上升。一部分企业的产品质量和品种在更新换代的改革改造过程中失去了市场，也导致了一部分城市居民就业困难，下岗职工较多，这部分下岗失业人员、离退休人员和城市贫困居民由于住房困难，家庭收入又低，企业本身也无法提供住房，更无力通过市场机制来解决住房难的问题、所以住房保障制度就显得十分重要，它与养老保险，失业保险和城市居民较低生活保障制度一样，对国家的政治安全，起着重要的作用。

在住房制度改革与探索之中，我国当前廉租住房的主要方式大体上有三种：一是租金免减，二是租金补贴，三是实物配租，各个城市根据各自的经济实力和住房水平，制定不同的补贴标准和供应方法，在享受的对象上虽然都是“双困户”，但低保的标准和住房困难的面积标准不一样，也不可能一样(如武汉是人均使用面积6平方米，上海是人均居住面积积5平方米)，但都是低标准。随着城市的经济发展，住房水平的变化，享受廉租对象的条件也随之变化，保障的标准也会逐步提高。

一、关于租金减免方式：

租金减免方式主要是对承租公有住房的较低收入的居民家庭按廉租住房的租金标准交纳租金，住户实际交纳的租金与公房租金的差额由房屋产权单位予以减免。

租金减免方式在实施廉租住房的开始阶段，有一定的积极意义：(1)它可以充分利用现有公房的房源。(2)可以减轻政府的住房保障支出，节省一部分资金。(3)居民可以原地居住，避免搬迁，减少居民开支，满足居民的邻里关系。

另一方面，租金减免方式也存在一些问题：一是有一定局限性，仅仅只限于已承租公房的住户。在住房制度改革过程中绝大多数的公房已经出售。二是公房租金和廉租房租金的差额部分，转嫁给房屋产权单位，并不太合理，廉租住房应是政府的职能，应由政府实施补差，住房社会化不应再由单位承担。三是廉租住房得不到正常维修、保养与同栋房屋的维修资金有矛盾。四是对住房的租赁市场有负面影响。

因此，笔者认为租金减免方式，作为廉租住房制度来讲应是一种短时间的过渡方式。

二、关于租金补贴

租金补贴(或住房补贴)是政府对住房保障对象(以下简称双困户)发放租金补贴，由双困户到房屋租赁市场直接租房，这种方式的优点是：

(1)住户可以根据自己家庭的需要在不同地点直接选租不同层次不同面积大小的住房。

(2)可以充分利用存量住房资源。

(3)可以促进房屋租赁市场的发展与市场机制融合在一起。

(4)补贴资金可以由银行直接拨付给出租人，可以促进房屋出租人的积极性，不会发生拖欠租金现象。

(5)适应面比较宽，可以适应购房户，承租私房产和承租公房产，补贴标准和管理办法内容统一。

(6)容易建立退出机制，当“双困户”家庭经济收入发生变化或人口状况发生变化，管理部门可直接通知银行减少或终止。当然也存在着有的城市租房比较困难，或者市场租金高于补贴租金的困难，这些困难应在实施过程中逐步予以解决。

三、关于实物配租

实物配租是政府新建一些廉租住房或者收购一些闲置旧房配租给住房保障对象(双困户)，这一方式的优点是住房短缺的情况下，能够增加新的房源，可以加快解决“双困户”的住房问题。而另一方面，政府直接承建住房财政负担较重，建成房屋实施廉租租金，仍存在着以租不能养房的老大难问题，建房越多，政府的经济压力越大。从长远的观点来看，更不利于促进住房投资的建设和发展，同时更不利于退出机制，所以在实施实物配租的方式上，有很多的城市只限于烈属、孤寡老人、残疾人等社会救济的特殊对象。

综上所述，笔者以为实施廉租住房保障制度，在各种方式之中，租金补贴的优点较多，应为主导方式。

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