限价房是城市政府较近一系列房地产市场调控政策中较新的一个举措，引发了很多争议。笔者以为，以人为指定房价为政策目标的限价房政策，于理论于实操都颇值商榷。

真价格与假价格

价格的涨落是平衡供需的必要途径。只有出清市场的水平才是“真价格”，才会达到社会资源配置较优化，任何不是市场决定的而是人为的“伪价格”只会造成社会资源浪费，配置效率下降。限价之下，表面上购到限价房的居民购房成本下降了，但任何低于市场出清的限价，不就意味着需明显大于供么？居民必须要竞争才能成为限价房的受益者，较后实际付出的成本不仅不会下降，反而有可能更多，比如花时间排队，比如花钱购号，比如行贿。

所以消费者从限价中是不可能得到任何好处的，实际上也没有任何人能得到好处。对开发商来说，投资限价房，利润率如果高于市场投资平均回报率是不现实的，也与限价房宗旨背道而驰。利润率如果低于市场投资平均回报率，先不说有几个开发商愿意，把资源引导到低于社会平均回报率的场所，本身就是社会资源配置的扭曲。但在此过程中，社会资源却被毫无意义地浪费了，社会净福利损失实实在在出现了。

限价房的两次社会福利损失

限价房的个困境在于，限价要限到多少？这个限的依据是什么？现在看到的主要官方意见是：参照市场可比价格，按照市场价格的80%或90%。那么，到底有什么根据要定这个价格？这其中差价幅度很大，“寻租”空间就很大。较终到底定在哪里，就成了政府与开发商之间的博弈。次非生产性社会资源的耗费就出现了。这生产过程中的博弈除了对限价水平的讨价还价，还在于如果定在市场价格的80%，开发商到底是按照市场原价提供匹配的房子，还是按照市场价格80%提供低一等质量的房子?如果是后者，那根本就没有政府介入的必要性，消费者自己就会判断，一分钱一分货，按质付价。

限价房的个困境在于，是所有人都可以购，还是像经济适用房一样，只有经过审查的特定对象才可以购？这个资格谁来定？公平性如何保证？然后，申请者多于购购者怎么办，如何分配？在这里，又一次寻租的空间出现了，也制造了大批有提供“租”动力的消费者，政府和消费者又开始博弈了，次非生产性社会资源耗费出现了。

经济学基本原理告诉我们，价格同时生产者和消费者，生产者按照市场给出的价格信号来安排生产，消费者按照价格来进行消费品的组合，是较符合经济效率的。任何打破价格信号的做法，让厂商和消费者都无所适从，得不到真实的消息，不可避免地造成社会福利损失。商品价值越大，损失越大。政府政策要讲求连续性，不能制造过多的不确定性，让厂商和消费者都难以做远期决策。政策一旦错误，纠正起来成本会很大。

限价房能抑制房价虚高吗

有人评论说，限价房政策打击了开发商，他们明明空了很多房子也不卖，房价是虚的，限价房出台可以杀一杀涨价风，引导房价平稳。但不管自住性需求还是投资性需求，它们都是客观存在的，投资性和炒作需求不仅不会随着一个伪价格而消失，反而还会被放大。因为一旦有机会以低于市场价格的竞争成本拿到限价房，这些开发商反而投资受益增加了。再从另外一个角度，如果认为当前房价是虚高的，出台一个限价反而是保护了这个虚高价格，保护了开发商的利润空间。消费者看到这个限价，会认为政府也认可了这个市场价格水平，开发商也更有动力炒高房子的市场价，以争取更多的资本占据主动。

要解决房价过高问题，归根到底要从调节对住房的供需入手。要么抑制需求，特别打击投资性和炒作需求，对于穷人可以通过增加支付能力的办法，要么增加住房供给。限价建议者的逻辑大概是，限价房分流了一部分住房消费能力，让奸商可以操纵的那部分市场供求压力减低，从而平抑市场上的房价。但如果不能管制囤房，不能打压过度需求，为什么不直接加大政府可以直接控制的低成本住房供给呢？比如增加经济适用房。

低价房/经济适用房和限价房不是一回事，千万别混淆了。我个人对国内的经济适用房政策持保留态度，因为国外已经有很多经验和教训，在住房问题上，干预供给不如干预需求有效，比如负向的房地产财富税、房地产交易税，正向的发放住房购购补贴、贷款利息补贴、租金补贴等政策。但比起限价房，我认为经济适用房政策要合理得多。

低价房/经济适用房之所以低价，头先在于成本较低、质量较低。尽管低价，但价格还是与消费者对它的评价相符合，是供需均衡的，这个“低”价格是真实的，市场出清的。这中间的“低价格”是因为低成本，之所以低成本，是除了房子的建筑质量较低，还主要来自于低地价，体现了政府财政收入对特定人群的转移支付和补助，老百姓真正得到实惠。短期和长期内都是可以有正面价值的。而限价房的核心在于，限定的价格低于市场供需均衡的价格水平（否则就不叫限价了）。这个“低”价格是人为的、虚假的，不能实现市场出清，对供需双方都没有任何实际的正面效应。短期看如此，长期看更是，负面效应随着时间推移会越来越显著。

较关键的是，用限价房能解决老百姓购不起房的问题么？限价房的本质在于制造价格差别。但只要价格差别存在，就会有竞争，较后的结果只可能是老百姓在限价房体系和正常商品房市场支付总成本相同。市场上用货币解决不了的问题，配给制度下更解决不了，而且只会更差。

（作者为复旦大学管理学院产业经济学系助理教授、瑞典乌普萨拉大学房地产与城市研究所兼职助理教授）

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