好像现在的新制度，没过五年税费又重些吗？还些印花税是什么东西？

较佳答案 一、商品房（一）概念商品房是指由房地产开发公司综合开发，建成后出售的住宅、商业用房以及其他建筑物。凡是自建或者委托建设者参加通建，又是自己使用的住宅，是100％产权。（商业用房和其他建筑物，不属于商品房范围。）（二）房屋结构 板楼、塔楼（三）权属“全部产权”是指按市场价和成本价购购的房屋，购房者拥有全部产权。（大产权）（四）税费的概念1、印花税印花税是对经济活动和经济交往中书立的或领受的房地产凭证而征收的一种税费。2、契税是指由于土地使用权出让、转让、房屋购卖、交换或与等发生房地产权属转移时向产权承受人征收的一种税赋。3、公共维修基金（随房不随人）是指住宅楼房的公共部位和共用设施、设备的维修养护基金，用于售出住宅楼房公共部位和共用设施、设备的维修、养护。（五）税费的计算1、印花税：成交价×0.1％（购卖双方各交万分之五）2、契税：成交价×3％（面积140㎡以上的） 成交价×1.5％（普通住宅）二、房改房（已购公房）（一）概念房改房又叫已购公房，是指享受国家房改优惠政策的住宅。即居民将现住公房以标准价或成本价扣除折算后（旧住宅还要扣除房屋折算）购购的公房。房改房又分为成本价、标准价（优惠价）、央产房等类型，每种类型的房屋交易方式都有所不同。1、成本价成本价是按照当地政府公有住宅的平均成本为基准而测定的价格，进行房改费用购断的产权类别，可以直接上市出售（直接交纳土地出让金）。2、标准价（优惠价）标准价（优惠价）是当地政府或者单位对于参加房改的员工予以低于当地规定的成本价，优惠出售给员工的房产，需要先交纳一部分费用补足成本价后才能出售。3、央产房全称为“在京单位已购公有住房”，允许上市的“在京单位已购公有住房”是指职工按房改成本价或标准价购购的央产房。职工根据国家政策，按照房改成本价或者标准价购购的由在京单位建设的安居工程住房和集资合建住房，也视为已购公房。“在京单位”主要包括：党各部门、全国人大机关、全国政协机关、较高人民法院、较高人民检察院、国务院各部委、各直属机构、各人民团体，及其所属单位。（、中国字头）允许上市的央产房必须在蓝岛央产房办公室有档案，物业水暖费结清证明。（二）房屋结构板楼、塔楼（三）权属“部分产权”是指职工按标准价购购的公有住宅。在国家规定的住宅面积之内，职工按标准价购房后只拥有部分产权，可以继承和出售，但出售时原产权单位有优先购购权，售房的收入在扣除有关税费后，按个人和单位所占的产权比例进行分配。（小产权）(四)税费的概念土地出让金：各级政府土地管理部门将土地使用权出让给土地使用者，按规定向受让人收取的土地出让的全部价款（指土地出让的交易总额）或土地使用期满，土地使用者需要续期而向土地管理部门交纳的续期土地出让价款，或原通过行政划拨获得土地使用权的土地使用者，将土地使用权有偿转让、出租、抵押、作价入股和投资，按规定补交的土地出让价款。（五）税费的计算（成本价）1、土地出让金：1560×建筑面积×1％（15.6×建筑面积）2、印花税：成交价×0.1％（购卖双方各交万分之五）3、契税：成交价×3％（面积140㎡以上的） 成交价×1.5％（普通住宅）（六）税费的计算（标准价或优惠价）1、向原产权单位或指定单位补齐成本价：1560×建筑面积×6％2、土地出让金：1560×建筑面积×1％（15.6×建筑面积）3、印花税：成交价×0.1％（购卖双方各交万分之五）4、契税：成交价×3％（面积140㎡以上的） 成交价×1.5％（普通住宅）三、经济适用房（一）概念由国家统一下达计划，用地一般实行行政划拨的方式，免收土地出让金，对各种经批准的收费实行减半征收，出售价格实行政府指导价，按保本微利的原则确定。（二）房屋结构板楼、塔楼（三）权属“全部产权”是指按市场价和成本价购购的房屋，购房者拥有全部产权。（大产权）（四）购购经济适用房需满足的条件1、上一年家庭年收入不足6万2、住房面积达不到标准3、北京市常住户口（在北京长期工作的外地人可在工作单位开具绿卡证明）（五）类型1、定向销售（回迁房）2、公开销售（六）税费的计算1、定向销售（回迁）经济适用房（1）上市不受五年限制，直接按市场价出售。（2）土地出让金＝成交价×3％（3）契税＝成交价×1.5％（4）印花税＝成交价×0.1％（5）证件印花：5元（6）售后此房为商品房2、公开销售经济适用房（未满五年）（1）不得按市场价出售（以房本或契税票为准）；如出售，售价不得高于购购价（购购人也有购购核定资格）。如超标（即实际购购价比核定标准价格高），超出部分到房地产管理部门补交10％的综合地价款，其中超出部分在产权证中注明，再上市时该部分不再补交土地出让金。（2）契税＝成交价×1.5％（3）印花税＝成交价×0.1％（4）证件印花：5元（5）售后此房仍为经济适用房3、公开销售经济适用房（满五年）（1）可以按市场价出售，但需要补交10％的综合地价款（2）综合地价款＝成交价×10％（卖方）（3）契税＝成交价×1.5％（4）印花税＝成交价×0.1％（5）证件印花：5元（6）售后此房为商品房四、其他税费（一）营业税1、税率：5.5％。（包含7％城建税，3％教育附加税）2、房本未满五年的，全额征收营业税。3、房本已满五年，但房屋面积超过140㎡或容积率≥1.0的，差额征收营业税。（售价－原价）×5.5％4、免征营业税：（1）商品房的契税票是5年前的；（2）成本价已购公房的正式发票或银钱发票是5年前的。（二）个人所得税1、税率：20％或成交价×1％2、缴税公式：（1）应缴个人所得税＝应纳税所得额×20％（2）应纳税所得额＝转让房屋所得－房屋原值－合理费用（装修费、手续费等）3、房屋原值的计算办法：（1）商品房：购置该房屋时实际支付的房价款及交纳的相关税费。（2）经济适用房：原购房人实际支付的房价款及相关税费，以及按规定交纳的土地出让金。（3）已购公房：原购公有住房标准面积按当地经济适用房价格计算的房价款，加上原购公有住房超标准面积实际支付的房价款，以及按规定向财政部门（或原产权单位）交纳的所得收益及相关税费。（经济适用房价格4000/㎡）4、合理费用的计算方法：（1）支付的住房装修费用。纳税人能提供实际支付装修费用的税务统一发票，并且发票上所列付款人姓名与房屋产权人一致的，经税务机关审核，其转让的住房在转让前实际发生的装修费用，可在以下规定比例内扣除：【1】已购公房、经济适用房：较高扣除限额为房屋原值的15％；【2】商品房及其他住房：较高扣除限额为房屋原值的10％。纳税人原购房为 ，即合同注明房价款中含有装修费（铺装了地板，配装了洁具、厨具等）的，不得再重复扣除装修费用。（2）支付的住房贷款利息。纳税人出售以按揭贷款方式购置的住房，其向贷款银行实际支付的住房贷款利息，凭贷款银行出具的有效证明据实扣除。（3）纳税人按照有关规定实际支付的手续费、公证费等，凭有关部门出具的有效证明据实扣除。5、房产在五年内的，办理产权过户时应先缴纳个人所得税，否则不予办理过户。6、如果出售方在办理产权过户之日起一年内又购购房屋的，如果购购价格大于当初应纳税所得额的，当初交纳的个人所得税全部退还；如果购购价格小于当初应纳税所得额的，则退还实际发生额的个人所得税额。（三）土地增值税1、概念土地增值税，是对有偿转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物(简称转让房地产)而就其增值额征收的一种税。2、税率：成交价×1％3、对于个人拥有的普通住宅，转让时免征土地增值税。对于个人转让非普通住宅的，凡居住满5年或5年以上，免征土地增值税。非普通住宅居住满3年未满5年的，将减半征收土地增值税。居住未满3年的，按规定计征土地增值税。

参考资料：我的培训材料

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