没有任何一条规律指出房价下跌会导致房租上涨。

　　房地产新政出炉效果立竿见影,去年反复是因政策执行不力,加上通胀预期叠加效果。在“新国八条”影响下,上周北京无论是期房住宅、二手房,还是总成交量均下跌六成左右。这当然不能说明调控已成功,2009年调控后出现三个月的房地产市场低迷,较终还是一飞冲天。

　　房价是否得到控制还未定论,房租开始疯狂上升。据统计局较新数据,1月居住类价格同比上涨6.8%。其中住房租金上涨7.1%。事实上,各大城市房租上涨幅度远超统计局数字,大多在5%到20%间。房租上涨使低收入惴惴不安。

　　房地产调控提升房租的理论横空出世。逻辑是,房地产调控限制了成交量,导致可供房减少,而刚需居高不下,房租上涨是市场供需关系失调的反应。

　　这一理论经不起推敲。

　　我国房地产市场与房租之间无必然联系。此前我国房地产主要是投资品种与抗通胀品种,从2003年市场化后,房地产依然处于上升通道中,目前还未出现拐点。当然,笔者认为拐点在前,这是预期,与真正拐点到来是两回事。不断上升的价格催生出房地产投资客,赢利方法是购房、捂房而后择机出手获得资产增值收入。

　　在房价泡沫不断上升远超房租时,投资客绝不会把出租当做主要的赢利来源,原因是租售比离谱,靠出租要几十年甚至一百年才能收回成本,每月租金收益跑不赢一年期存款利率,没人会傻到靠出租谋利。

　　一线城市房价十年涨五倍,但房租上涨速度可怜。号称在杭州租房业界揽下1/3生意的盛世管家市场部经理韩毅给记者看了份员工培训材料:“这组数据要求每个新员工都要记牢———2000年到2009年,杭州租金均价从1505元涨到2300元,10年才涨50%。”中国大城市的租售比一直在1∶500以上。很明显，房价高、房屋周转率高并不增加出租房供应量,而会增加捂房投资者。

　　目前房地产新政如能真正抑制房价,将切断房地产作为投资品的属性,手握数套房的只有两种选择,对未来预期不看好或资金压力过大者会赶紧兑现,而另一种就是出租获利,房地产价格下降而租金价格上升,将使租售比逐渐恢复正常状态,当租房一年的收益大于长期定存收益时,租房就会成为头选。

　　历史数据印证了房价与租赁间的反向关系，21世纪分析师罗寅申表示,“上海二手房市场历史走势表明，当楼市火爆时,租赁占比约40%,楼市低迷时,租赁占比70%。”

　　房租价格上升的真正原因在调控之外。背景是通胀压力增加,较低收入工资水平上升，给了房东提价的充足理由。由于我国尚未对租客有充分保护,房东随时提价以测试市场底线。而急于驱赶低素质劳动力的地方政府对此眼开眼闭,甚至禁止群租助纣为虐。同时，商品房市场走势不定,观望者增加,一些人暂时租房导致租房者有所增加。

　　无论如何,房租上涨是有边界的,房价没有边界。房租与实体经济与租房者收入密切相关,不可能火箭式蹿升,而房价取决于货币泡沫,直到泡沫崩溃。美国房地产市场前车不远。

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