填海而建的凤凰岛梦幻如迪拜，它位于海南岛的较南端，2008年北京奥运会的火炬传递从这里登陆中国，巨大的祥云火炬雕塑象征着繁荣与富庶，更让这座人工岛的5栋高端公寓成为南中国房价—2010年1月11日，凤凰岛头次开盘并在里卖光700套房，很多购房者连户型都不看就愿意支付每平方米6万元的高价。

　　整整一年后的2011年1月11日，在“离境退税”正式实施10天后（这曾被视为国际旅游岛的核心政策之一），凤凰岛又一次开盘。这里的房价依旧是海南岛甚至是全中国之较，新预售较高价达到了12万/平方米。不过物是人非的是—三亚市房产管理局网站显示，凤凰岛销售记录仍停留在688套，另外三栋早已取得预售证的高端公寓销售未进寸尺—熟知凤凰岛的人向本刊透露，在去年头次热销后，有超过50位购房者随后纷纷选择退房。在此后的一年里，凤凰岛并无新房卖出。

　　造成这一戏剧性翻转的是去年1月4日海南国际旅游岛规划的获批。其计划到2020年海南初步建成世界 海岛休闲度假旅游胜地，实行以“免签证、零关税、放航权”为主要特点的旅游开放政策。但作为这一切的起点，此次实施“退税”仅是针对境外人士购物满800元返税11%，惠及更多国内人士的“离岛退税”政策并未出炉，且无明确时间表。事实上，海南的免税店只有3家，且因外籍游客占比仅为4%，即使在“离境免税”政策实施后也是门可罗雀。

　　这些宏大的设想，尤其是一个新政策体系的建立仍有待时日。不过，与过往任何概念都会迅速被房地产市场捕捉并迅速利用一样，在过去一年里海南国际旅游岛被等同于“海南房地产市场”。

　　凤凰岛是整个海南房地产过山车游戏的缩影。去年1月4日海南国际旅游岛规划获得批准后的5天时间里，海南住宅价格几乎翻了一倍，商品房销售额更超过了170亿元—相当于海南2008年全年销售额。但在去年11月旺季以来，海南反而进入霜冻期，三亚商品房销售面积同比下降81%，价格同比只上涨23%；被开发商寄予厚望的冬季房展会吸引了6万多人，成交量仅600套房。

　　与此同时，海南政府宣布在2011年延续外地人只能在海口及三亚新购购一套住房的限购政策，并同时废除了实施4 年的空置房物业费打七折的管理条例。这些政策的出台，无疑将徘徊中的岛外消费者进一步推向观望。

　　遍及全岛超出预期的销售惨淡，开始让开发商从天堂跌回冷峻的现实。他们担心如果刹车太快，将引发灾难性调整。海南当地发展商兰海集团副总裁王韬鹏向《环球企业家》表示，国际旅游岛带来的房地产热潮犹如海啸扫过，给当地留下了一地狼藉，“当下市场有些矫枉过正了，购房者都在观望。”华远集团总裁任志强则向本刊记者表示，海南临海房价卖得多贵都是合理的，但问题是过热的情绪已经从海边蔓延至内陆，“这毫无疑问是泡沫”。

　　【大盘倾城】

　　走在三亚湾的街道上，处处悬挂着“在世界行走、为海南停留”的标语，然而在国际旅游岛规划出台一周年之后，投资客们并没有在海南过多停留。陵水钻石海岸总经理张锦透露，直到元旦后他们售楼处才有一些来电来访量，但看得多，真正出手的很少，“在多种因素打压下，内需不足和外需受阻是造成海南楼市成交量萎缩的根本原因。”

　　抛开楼市调控的强大扭力，海南房地产的根基短期内已经逆转。国际旅游岛宏大规划还没有正式落地，海南沿东海岸线向内纵深一公里的土地就差不多已被瓜分殆尽，“就像甲鱼一样，较美味的部位是裙边，现在正餐还没开始，裙边就已经吃光了。”伟业地产海南总经理王澎说，沿着清水湾、海棠湾、香水湾等东海岸线上走下来，中国较开发商几乎尽收眼底。

　　如今这些开发正在今年逐步形成宏大的供应量。“2009年年底全岛新建住宅面积超过了1800万平米，海南一年往死里卖也就能卖500万平米，这意味着即使2010年一个项目不再建了，也需要3年时间才能消化完。”中原地产海南总经理谢青向《环球企业家》指出，海南资源的稀缺毫无疑问，但所有开发商需要面对现实—集中于冬天推盘的他们，显然都会面临一个供过于求的市场。

　　鲜为人知的是，就像当初出手较快一样，较早涉足的温州炒房者早已在2010年春节后提前离场。海南较炒房客张羽冲1月4日向本刊透露，他已将海南的房子卖掉了，“正拿着现金抄底地产股。”

　　这一系列翻转的根本在于，整个海南房地产或被拔苗助长了。清华城市规划研究院博士彭剑波向本刊感叹，国际旅游岛建设一年来，从设施、服务和产品等品质上看，仍是一个非常缓慢和渐进的过程，“感觉三亚像20世纪70年代的北京乡下，看看楼下的车，又以为回到了广州的80年代。”满大街仍是三亚人的出租摩托。

　　矛盾就在这里：海南政府雄心勃勃地宣示要在未来10年成为中国的夏威夷或迈阿密，但海南豪华景区和破败市区的强烈反差，折射出海南旅游产业发展的极度不成熟，及产业配套服务的严重匮乏。

　　作为中国的“经济特区”，海南一直在房地产、农业、旅游的定位间摇摆。卫留成2003年10月从中海油公司总经理上调任海南省委书记后，这个热带海岛一度又展露出它的工业雄心，陆续引进了众多大型能源项目。现在，海南人寄望于他们独特的、不可替代的自然环境，试图以此打造大旅游产业。但似乎矫枉过正的是，旅游所倚重的产业和社会配套仍未见明显进步，哪怕是清晰的规划也没有。

　　海南显然不希望重蹈1993年房地产崩盘的覆辙。彼时，刚刚脱离广东的海南把荒凉的土地作为吸引全国资金的筹码，并试图以此撬动大海南梦。但当海南一半以上的固定资产投资和财政收入都来自于没有实际需求支撑的房地产（准确说是土地倒卖）时，泡沫破灭也接踵而至。彼时，占全国0.6％总人口的海南留下了占全国10％的积压商品房。

　　种种迹象表明，房地产有可能再次成为支撑海南雄心壮志的沙滩。海南省省长罗保铭在海南省经济工作会议上指出，今后若干年里，海南仍然需要房地产业发挥重要作用，“要精心策划，加大房地产促销，扩大房地产销售，精心呵护海南的房地产业。”

　　“基于历史教训，海南对房地产是既爱又恨。”中国城市规划设计研究院副院长杨保军向《环球企业家》指出，在国际旅游岛的现实诱惑下，海南的房地产发展太超前了，供应量和房价都已达到不可理喻的程度，这显然将是一个长期的难题。

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