1994年和地方启动分税制改革，地方政府财政收入约占全国财政收入的40%。随着地方支出增加，地方财政压力不断加大，而此时土地出让金作为地方政府预算外收入，有效的弥补了地方财力的不足。这成为地方政府乐于卖地的主要原因，全国土地出让金收入也逐年攀高。据官方数据，2010年我国土地出让总额（含招拍挂、划拨、协议等出让）达2.7亿元，同比增加逾70%。

2010年土地供应增大，量价齐涨是土地出让金大幅上涨的主要原因

随着2009年销售的火爆，开发企业急需补充项目，维续发展，18.5万公顷的供地计划无疑为开发企业提高土地储备提供了良机，另一方面一系列的调控政策一定程度上抑制了地价快速上涨的势头。因此，土地市场出现供需两旺的理性繁荣景象。对比2010、2009年住宅用地成交面积和成交均价可以看出，量价齐涨是2010年土地出让金大幅上涨的主要原因。

对比2010年和2009年住宅用地成交面积和成交均价可以看出，量价齐涨是2010年土地出让金大幅上涨的主要原因。2010年全国120城市住宅用地成交量同比上涨30%，但成交楼面均价同比上涨6%，可见成交量增加是土地出让金增加的主因。

二三线城市发展空间较大，土地供应面积的增加和土地价格的上涨共同推动土地出让金的上涨。大连、重庆和无锡三城市住宅用地成交面积同比分别增长212%、36%、98%，增幅远高于成交均价增幅，土地出让金上涨得益于土地出让面积的大幅增加。

但是，在表1十城市中，除了上海、大连、重庆和无锡四城市外，其他城市住宅用地价格的上涨幅度明显大于住宅用地面积上涨幅度。一线城市（含杭州）受区域限制，城市空间扩容有限，土地出让金的上涨主要因为土地价格的上涨，北京、杭州均是如此。上海2010年加大了保障性住宅用地供应，剔除动迁安置房用地，成交均价为8447元/平方米，高于2009年价格水平。

北京土地出让金收入全国，土地出让金催生未来热点城市

无论是年初的地王频出，年中的两轮调控多次问责土地，还是年末的土地推地高潮，土地凶猛，成为2010年中国楼市的信号。2010年，被称为史上较严厉楼市调控年，但2010年，也是有史以来全国城市土地出让金收入较多的年份。

土地出让金收入排名前10的城市主要集中在省会城市及经济比较发达的东部沿海城市，累计金额达8752.41亿元，在120个城市中占比为46.5%。相比2009年而言，北京土地出让金高达1628.54亿元，同比增长75.5%，超过杭州和上海，位居全国；上海土地出让金为1513.43亿元，同比上涨47.6%，仍然位居；大连土地出让金亦达到1157.75亿元，同比增幅超过100%，位居第三。

地方政府财政收入目前很大一部分来源于土地出让金，2010年的土地市场并不是所有城市土地出让金都大幅猛增。在过去一年间，广州缩水了130多亿元，杭州则更甚，2010年的土地出让收入减少了300多亿。在对二三线城市土地收入的监测中，只有大连、武汉、南京、无锡等城市增幅达到80%以上，其他土地出让收入增幅排名靠前的二三线城市，增幅均没有超过50%。二三线城市土地出让收入的增长，预示出未来的房地产热点城市。

120城市土地出让金同比增加50%，再创历史新高

统计数据显示，2005年全国收紧地根使得出让金微跌，约为5505亿元。2006年全国出让金超过7000亿元，其中招拍挂出让金收入达5500亿元。2007年全国出让收入接近1.3万亿元，其中招拍挂出让金收入达9000亿元，比上一年增加约六成。2008年土地交易市场明显降温，土地出让总收入9600多亿元。而2009年土地出让金大幅上升，同比增加再次达六成，今年官方数据约2.7万亿元，增幅逾70%，不管是出让金总额还是同比增幅均创下历史新高。2010年前三季度土地市场总体平稳，量升价稳，但四季度以来持续升温，量价齐升，2011年房地产用地调控仍面临较大压力。

目前愈发严厉的土地政策和不宽松的货币政策，成为左右房地产开发企业拿地策略的重要因素。商品房销售的火爆，年底刚性需求大量释放，加之土地本身的稀缺性和性，房企的积极性并未消退，亟待获取更为配备齐全的地块。土地市场交易活跃使得地方政府土地出让收入大幅增加，而如何减少地王现象成为当下面临的艰巨挑战，地块的评估也需要增加一些新的因素，使得地块定价更为合理，才能避免溢价率偏高。开发商与政府的博弈增加了一些不确定因素，将使得未来土地出让金走向更为难以预测。

表1：土地出让金排名前十城市住宅用地成交面积和成交均价

数据来源：CREIS中指数据、fdc.soufun.com

表2：2010年全国土地出让金排行榜

数据来源：CREIS中指数据、fdc.soufun.com

图：2004-2010年全国土地出让金收入

数据来源：CREIS中指数据、fdc.soufun.com

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