土地篇

土地市场与房地产市场之间有着唇齿相依的密切关系，土地供求、地价水平、开发商拿地的欲望往往左右着未来区域地产的开发格局、走势及房价水平。

东莞中原策略研究总监车德锐分析表示，与去年相比，今年东莞商住土地供应继续呈平稳放量的趋势，全市部分三旧改造用地项目、区大型规划用地项目将在今年陆续推向市场，今年土地市场将因素质好的亮点地块增多，市场交投更为火爆，地价整体呈现平稳上涨的趋势。

业内人士预测，开发商今年会加大拿地力度。

三旧、区用地轮番入市

去年表现

亮点不多 整体平淡

回顾2010年的东莞土地市场，虽然全年土地供应充足，但商住地供地区域主要集中在二三线镇区市场，城区市场土地供应匮乏，一线镇区市场供地偏少，综合素质高的亮点地块，以致全年大比例的商住用地皆以较低价格成交，平淡收场。品牌开发商在去年的整体拿地热情并不高，除了东莞万科、中惠熙元先后高价拿下了虎门、长安、寮步几个热点开发区的较好商住用地外，全年东莞商住用地拍卖市场亮点匮乏。

从全年的土地供应交易数据看，去年东莞土地市场在平淡之中依然保持平稳上升的势头：供应急速放量，全年供需旺盛、交投活跃，商住土地交易量、成交总额及地价同比全面看涨。东莞市国土资源局较新公布的统计数据显示，东莞去年仅卖地一项的进账就达127亿元，同比2009年的86亿劲涨近5成。其中商住用地成交62宗，成交面积204.09万平方米，同比上升10.19%，商住用地成交单价为4335元/平方米，保持上升趋势，全年整体楼面价达到1939元/平方米，同比上升12.48%。

兔年猜想

土地供应：持续放量亮点地块增多

今年东莞值得关注的亮点地块很多，一线热点开发镇区、城区市场的地块供应将比去年更多，商住地出让的整体素质会更高。

东莞中原市场研究部的相关监测数据显示，去年东莞全年共计发布拍卖和挂牌宗地237宗，总供应量达707.62万平方米，同比上涨34.77%；其中商住用地供应面积224.68万平方米，较2009年增加近11%。

车德锐认为，从供地趋势上看，东莞土地市场经过前两年土地供应平抑之后会出现一个厚积薄发的发展态势：整体供应量将比去年再上一个台阶。供地区域不再大比例局限于地价较低的二三线镇区，一线镇区如虎门、长安以及城区市场的供应地块将明显增多，素质好的亮点地块也比去年要多，而好地块增多的原因就是东莞三旧改造用地项目、区大型规划用地项目将在今年陆续推向市场，其中南城宏图片区总部基地二期地块、商务区用地、东城世博商贸区用地、虎门、长安旧改用地都是2011年值得深切关注的土地储备用地。

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回顾2010年的东莞土地市场，虽然全年土地供应充足，但商住地供地区域主要集中在二三线镇区市场，城区市场土地供应匮乏，一线镇区市场供地偏少，综合素质高的亮点地块，以致全年大比例的商住用地皆以较低价格成交，平淡收场。品牌开发商在去年的整体拿地热情并不高，除了东莞万科、中惠熙元先后高价拿下了虎门、长安、寮步几个热点开发区的较好商住用地外，全年东莞商住用地拍卖市场亮点匮乏。

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地价：平稳上涨 区有望创新高

城区商住地价有可能出现跳跃式上涨，尤其是商务区用地，如果能在年内入市，成为城区新地王的可能性很大。

去年东莞商住用地拍卖市场亮点不多，大比例的二三线镇区商住用地皆以底价成交。由于房地产发展的不均衡，东莞各个区域的商住用地去年成交价格差异非常大，冷热不均。

今年东莞土地市场有望结束长时间的平淡沉闷格局：由于一线镇区、城区等热点区域供地力度加大、亮点地块增多，商住用地交投预计会更加活跃，整体地价水平将进一步上涨。车德锐认为，今年土地市场一线镇区和城区市场的地价提升空间预计会更大，城区商住地价有可能出现跳跃式上涨，东城世博商贸区用地、商务区用地如果上市拍卖，地价会很高，尤其是商务区用地，如果能在年内入市，成为东莞城区新地王的可能性很大。

市场：深系开发商拿地欲望更强

今年品牌开发商对土地储备的需求加大，在优质用地增多的情况下，会加大在土地市场拿地的力度，而深系开发商依旧会是今年土地市场中较为活跃的拍地主力。

从去年全年参与土地市场拍卖的拿地商家看，品牌主力开发商在拍卖现场的出镜频率明显减少，大部分商住用地被小开发商、其他行业企业及个人以低价成功拍下。品牌开发商拿地积极性减弱，令更多新晋外地品牌开发商得以在去年成功拿地跻身东莞市场，其中较为引人注目的就是保利地产(600048,股吧)和佛山钜隆地产。

随着优质商住地块陆续现身市场，今年土地市场的竞投将更加激烈。车德锐认为，目前东莞部分品牌开发商凭借多年积累的良好口碑及品牌号召力，已达成快速滚动开发、销售的模式，对储备用地的需求量大，因此部分储地不足的品牌开发商今年会加大拿地力度。

另一方面，目前深系开发商在东莞的项目开发普遍都获得了良好收益，随着深圳客户投资、置业需求持续外溢，且对东莞市场的置业认可度越来越高，深系开发商今年在莞拿地的欲望更为强烈，势必继续开疆辟土。

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