千万套保障房求解：钱和地从哪儿来？

编者按：

谁来保障保障房？在今年定调1000万套保障房目标的背景下，这句看似拗口的疑问句将成为摆在各地政府面前的一道实实在在的课题。

从去年580万套保障房开工指标能否完成一度引发担忧，到较终超额完成590万套，得益于层面的推动力以及地方的执行力。但这也折射出各地在保障房推进过程中所遇到的困难和挑战。土地和资金，即是两大核心问题。

辞旧迎新之际，《财经日报》记者从京沪广深四地发回报道，解析保障房所面临的土地、资金之困局以及当地在体制机制方面所作的创新和努力。

北京

保障房：金融创新试验田

张燕

十二五期间，北京保障性住房建设可以用两个60%来概括。

北京市住房和城乡建设委员会新闻发言人徐志军去年底表示，十二五期间，北京市将力争实现两个60%的目标，即保障性住房占整个住房供应的60%，公共租赁住房要占保障性住房供应的60%。

中国房地产业协会研究总监回建强对《财经日报》记者表示，保障性住房的扩容势必会挤压商品房经营性用地指标，但这并不一定意味着政府土地出让金收入的减少。因为即使商品房建设用地可能减少，但商品房尤其是高端商品房因此会更加稀缺，升值空间更大，土地出让金也将更具竞争性。政府非但不会限制市场化土地的拍卖价，还可以考虑实行财税改革，逐步摆脱土地财政。

事实上，近期上海、重庆启动的房产税试点已经在探路深层次税改。

明确房产税收入投向保障性住房，将使得保障性住房的建设资金来源有更多的保证。财政部财政科学研究所副所长王朝才当时告诉本报。

尽管保障性住房的资金来源问题没有完全解决，但大方向是确定的。回建强认为大致有以下几种途径：头先是政府财政直接拨款，提取一定土地出让净收益；其次是住房公积金贷款；另外是鼓励社会资金参与，进行创新性金融融资，如推出REITs(房地产信托投资基金）。

去年11月，北京市住房和城乡建设委员会和中国建设银行北京市分行签署了一项达200亿元的战略合作协议，此次合作是北京市头次在保障性住房领域与金融机构签署战略合作协议。中国建设银行北京市分行将给予北京市保障性住房建设200亿元意向性授信额度，支持北京市保障房等项目。同时，建设银行北京分行将通过金融产品创新为北京市各类保障性住房、旧城保护性改造和修缮等项目提供优质的金融服务。

房地产私募基金的尝试也在北京悄然进行。由全国工商联房地产商会牵头，以商会会长聂梅生为组长，华远地产董事长任志强为副组长的公租房基金筹备小组已成立，上海建银精瑞资产管理有限公司为基金方案的设计者。方案已经由国家工商联上报至发改委。聂梅生去年12月对媒体表示。

据聂梅生此前对媒体透露，基金的规模计划在100亿元到300亿元之间，投资者不超过200人，预期年化收益率在10%~15%之间。基金运行期限暂定为7年，其中投资建设期3年，出租经营期3年，较后1年可退出清算。退出路径设计为三种选择：政府回购、市场出售和REITs退出。

在基金领域，保障房还是个新面孔。尽管公租房资金回笼周期较长，基金率不算高，但回建强表示，基金进入保障房领域，可以推动公租房资金汇集，减少流动性过剩；对投资者来说投资风险低，回报较稳定，旱涝保收。

上海

房产税输血_保障房还需企业造血

胥会云

300万平方米，上海保障房的建设再次加码。相比于2010年1200万平方米的新开工量，今年建设和筹措的保障房面积将达1500万平方米。

今年，上海将保障房建设列入市政府重大工程项目，确立了全年248的目标，即200万平方米经济适用房竣工、400万平方米经济适用房与800万平方米动迁安置房开工，建设规模为历年来的高峰。

保障房供应能否持续稳定，取决于土地和资金这两条腿能否托得稳。在土地资源紧缺、资金压力巨大的上海，尤是如此。

土地梳理的惊喜

在大规模保障性住房建设的背景下，为确保土地供应能够满足需求，去年上海市规划和国土资源管理局（下称上海市规土局）透露，上海市头次在市域范围内启动了大规模的住房和土地梳理工作。

根据较终的梳理结果，未来上海新增住宅用地主要由现有的工业用地、旧区改造，以及新城新市镇的新增建设用地来供应，新城新市镇更是未来的新增供应。

当时上海市规土局有关人士表示，2020年规划上的住宅用地基本可以满足新增住宅建设的需求。根据规划，到2020年，上海市人均住宅建筑面积约为35平方米。

复旦大学住房政策副主任陈杰告诉《财经日报》记者，上海市区的土地主要来自旧区改造、工业地产的退二进三、老厂房改造，不过外环区域则以新征为主。

去年12月16日开工的保障房项目东沟北地块项目，总建筑面积7.3万平方米，建成后可提供各类房型住宅1018套。该地块就是政府部门力推的退二进三项目，即由企业拿出自己的工业用地用于建设保障住房，作为回馈政府允许企业在该地块上建部分商品房。此举有别于政府划拨储备土地用于保障性住房建设，可以盘活企业手里的闲置土地，以缓解保障性住房供地紧张的局面。

在新建大型居住社区之余，上海市住房保障和房屋管理局此前表示，拟对今后新出让土地用于商品房的项目，按照不低于项目建筑总面积5%的比例配建经适房，交政府用于住房保障，其中合适房源用于公共租赁房。

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千万套保障房求解：钱和地从哪儿来？

编者按：

谁来保障保障房？在今年定调1000万套保障房目标的背景下，这句看似拗口的疑问句将成为摆在各地政府面前的一道实实在在的课题。

从去年580万套保障房开工指标能否完成一度引发担忧，到较终超额完成590万套，得益于层面的推动力以及地方的执行力。但这也折射出各地在保障房推进过程中所遇到的困难和挑战。土地和资金，即是两大核心问题。

辞旧迎新之际，《财经日报》记者从京沪广深四地发回报道，解析保障房所面临的土地、资金之困局以及当地在体制机制方面所作的创新和努力。

北京

保障房：金融创新试验田

张燕

十二五期间，北京保障性住房建设可以用两个60%来概括。

北京市住房和城乡建设委员会新闻发言人徐志军去年底表示，十二五期间，北京市将力争实现两个60%的目标，即保障性住房占整个住房供应的60%，公共租赁住房要占保障性住房供应的60%。

中国房地产业协会研究总监回建强对《财经日报》记者表示，保障性住房的扩容势必会挤压商品房经营性用地指标，但这并不一定意味着政府土地出让金收入的减少。因为即使商品房建设用地可能减少，但商品房尤其是高端商品房因此会更加稀缺，升值空间更大，土地出让金也将更具竞争性。政府非但不会限制市场化土地的拍卖价，还可以考虑实行财税改革，逐步摆脱土地财政。

事实上，近期上海、重庆启动的房产税试点已经在探路深层次税改。

明确房产税收入投向保障性住房，将使得保障性住房的建设资金来源有更多的保证。财政部财政科学研究所副所长王朝才当时告诉本报。

尽管保障性住房的资金来源问题没有完全解决，但大方向是确定的。回建强认为大致有以下几种途径：头先是政府财政直接拨款，提取一定土地出让净收益；其次是住房公积金贷款；另外是鼓励社会资金参与，进行创新性金融融资，如推出REITs(房地产信托投资基金）。

去年11月，北京市住房和城乡建设委员会和中国建设银行北京市分行签署了一项达200亿元的战略合作协议，此次合作是北京市头次在保障性住房领域与金融机构签署战略合作协议。中国建设银行北京市分行将给予北京市保障性住房建设200亿元意向性授信额度，支持北京市保障房等项目。同时，建设银行北京分行将通过金融产品创新为北京市各类保障性住房、旧城保护性改造和修缮等项目提供优质的金融服务。

房地产私募基金的尝试也在北京悄然进行。由全国工商联房地产商会牵头，以商会会长聂梅生为组长，华远地产董事长任志强为副组长的公租房基金筹备小组已成立，上海建银精瑞资产管理有限公司为基金方案的设计者。方案已经由国家工商联上报至发改委。聂梅生去年12月对媒体表示。

据聂梅生此前对媒体透露，基金的规模计划在100亿元到300亿元之间，投资者不超过200人，预期年化收益率在10%~15%之间。基金运行期限暂定为7年，其中投资建设期3年，出租经营期3年，较后1年可退出清算。退出路径设计为三种选择：政府回购、市场出售和REITs退出。

在基金领域，保障房还是个新面孔。尽管公租房资金回笼周期较长，基金率不算高，但回建强表示，基金进入保障房领域，可以推动公租房资金汇集，减少流动性过剩；对投资者来说投资风险低，回报较稳定，旱涝保收。

上海

房产税输血_保障房还需企业造血

胥会云

300万平方米，上海保障房的建设再次加码。相比于2010年1200万平方米的新开工量，今年建设和筹措的保障房面积将达1500万平方米。

今年，上海将保障房建设列入市政府重大工程项目，确立了全年248的目标，即200万平方米经济适用房竣工、400万平方米经济适用房与800万平方米动迁安置房开工，建设规模为历年来的高峰。

保障房供应能否持续稳定，取决于土地和资金这两条腿能否托得稳。在土地资源紧缺、资金压力巨大的上海，尤是如此。

土地梳理的惊喜

在大规模保障性住房建设的背景下，为确保土地供应能够满足需求，去年上海市规划和国土资源管理局（下称上海市规土局）透露，上海市头次在市域范围内启动了大规模的住房和土地梳理工作。

根据较终的梳理结果，未来上海新增住宅用地主要由现有的工业用地、

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