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房产税调整接踵而至 升值约两成卖房才不赔
编辑:海南房产网 发布日期:2016-09-10 00:00:00 有效期:发布当天 阅读 567 次
房产税调整接踵而至 升值约两成卖房才不赔
营业税、个税新政接踵而至,卖二手房的人不一定只赚不赔。据业内人士估算,要出手的房价格涨幅约达到两成左右,卖二手房才能大致保证不赔。
以一套2004年70万元购购的商品住宅为例,如果不计算装修、贷款、中介佣金等费用,房价涨幅在7.5%就可以不赔。但如果加上6万元装修费和20期贷款等费用,就要涨到26%才能不赔。
从前天开始,卖二手房就要缴纳20%的个税,再加上不满5年出售房屋就按全额征收的营业税和契税、印花税、中介佣金、贷款利息……那种仅凭升值直觉来购房的做法已经显得不合时宜。
据业内人士估算,房价累计涨幅约达到两成左右,卖房才能保证不赔。链家市场研究主任王志伟告诉记者,这里面包括占总房价 1.5%的契税,两次印花税0.1%。如果购房不满5年再出手,还要缴纳总售价5.5%的营业税,装修费用一般占总房价的10%,这些加起来已经有 17.1%了。再加上现在按总价征1%或者按差价征20%的个税,几万块钱的贷款利息支出,2%至3%的中介费用支出,这些税费总共加起来,大概占到总房价的两成左右。
王志伟表示,根据这几年北京房价的涨势,购房2至3年内交易的房子再出手肯定有利润,尤其是在万柳、望京等房价涨幅很高的区域。但投资购房还是要好好算算账。
二手房交易代表案例
假设张先生于2004年12月购购一套70万元的普通商品住宅,其中头付20万元,贷款50万元,贷款年限15年,贷款利率 5.51%。之后,张先生花费6万元用于装修。2006年8月,张先生要出售此套房产,出售之时,贷款总计还款了20期,还款利息共为42179.42 元;那么,张先生应该以什么价格出售才能确保收支平衡?
假设张先生售房收入为A
张先生购购此套房产的购房原值为710850元(实际购房款:700000元 购房契税:700000×1.5% 购房印花税:700000×0.05%)
转让环节的部分税费为A×5.55%(营业税:A×5.5% 印花税:A×0.05%)
在房产转让环节中的合理费用为102179.42元(住房装修费:60000元 贷款利息:42179.42元)
个税=(售房收入-购房原值-转让环节税费-合理费用)×20%
支付给中介的佣金为A×2%
方案一:计算贷款、装修、佣金费用
收支平衡计算公式:A-购房原值=转让环节税费 合理费用 个税 代理费
计算得出:A=884208.18元
房价涨幅为:(A-700000)/700000=26.3%
也就是说,2006年8月的房价相比2004年12月的房价要上涨26.3%以上,张先生才能保持房产投资有赚头。
方案二:只考虑税收,不考虑其他支出
收支平衡计算公式:A-购房原值=转让环节税费 个税
计算得出: A=752620.43元
房价涨幅=(A-700000)/700000=7.52%
也就是说,如果张先生没有支出装修费、代理费等其他任何费用,那么要想转手赚钱,至少也需要7.52%的房价涨幅。
房产税调整接踵而至 升值约两成卖房才不赔
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