编者前言：近日，在采访过程中，记者发现在二手房交易中出现的相当一部分问题与消费者风险防范意识较低有关。而产生这种情况的主要原因之一，就在于消费者上市交易之前，没有学习相关的法律法规，掌握必要的交易知识。其结果，一是消费者在二手房交易中处于被动地位，容易被不法中介或动机不纯的交易者所蒙骗；二是明明是受害者，却因违规操作，失去了原本属于自己的权益。要知道，房管部门只是行政管理部门，只有行政处罚权，一旦问题扩大，就只有通过法律手段解决。而法律是不保护违规操作的。

除此之外，部分消费者不懂交易规则，随意性强，一旦产生纠纷，便单方面地推卸责任，指责中介或交易方违约，这也给二手房市场的管理带来了混乱。

为此我们开设了“交易课堂”这个栏目，以便让消费者在进入二手房市场时，有更好的知识储备，保护好自己的利益，我们将通过一些具体案例来宣传二手房相关知识。

期望读者来信讲述自己在二手房市场的经历与遭遇，让我们共同建立一个公平合理、透明有序的二手房市场。

所有的二手房都可以上市交易吗？公房购下来可以马上上市出售吗？真的有“恒久的使用权”吗？

实例一：一位购房者看中了一套四方区的二手房，通过中介与房主谈好价格，并付出一万元的订金。但房主的房子是公有住房，还没有购下来。在房主办理购房的同时，便要求消费者将剩余房款付清。中介也要求付清佣金。

实例二：有位消费者想购一处阁楼，资金不足，这时他看到某房屋中介打出用两万元购阁楼“恒久的使用权”的广告，令他十分动心。他担心：没有产权证的房子未来能不能出租、出售？房主会不会在几年后收回房子，他是否真能恒久居住？

分析：二手房购卖的前提是产权有明晰的归属。这对购卖双方都是至关重要的。

《青岛市城市房屋交易管理办法》规定：“无合法房屋所有权证明与土地使用权证明的；房屋所有权或使用权及相关土地使用权有纠纷的；房屋所有权证及相关土地使用权证与现状不符的，不得进行交易”。

在个例子中，涉及到公有住房的上市交易问题。并不是所有的公有住房购下来就可以立刻上市交易的。

根据《青岛市已购、可购公有住房上市交易试行意见》中的规定：以房改标准价购购公房后住满5年后可以依法进入市场交易。其收益依法缴纳各项税费后与购房时的标准价（不扣除购房时的各种折扣）之差，即增值部分，由原公房购卖双方按产权比例分成。但已按超标价购购的超标部分增值，在依法缴纳各项税费后全部归原购房居民所有。

以房改标准价购购公房后未住满5年，但已通过补交差价等形式过渡为房改成本价的也可以依法进入市场交易。

而有下列五种情况之一的已购、可购公有住房都不允许上市：（一）机关办公区内和学校教 内的公房。（二）已列入规划改造范围且户籍已被冻结的。（三）改变使用性质的。（四）住房上市后会造成原使用人住房困难的（低于本市人均居住面积现行标准）。（五）法律、法规、规章限制交易和市政府认为不应当交易的。

因此，在个实例中，无论卖方还是购方都必须头先明确这处公有住房是以什么形式购购的，是否在不允许上市的范围之内。

对卖方而言，如果以房改标准价购购的，那就要注意是否已住满5年，个人究竟能有多少收益。

而对购方来说，则要小心，不要付出所有费用后，却发现较终购不到房子，不但耽误了时间，还可能产生纠纷。

在个实例中，这位消费者头先不可能出售、出租此阁楼，因为他没有相关的产权证明。

其次，所谓的“恒久使用权”是没有保证的。他必须和房屋所有人通过合同的形式来确定使用期限。而当房屋产权关系发生变更时，这种使用权关系也要重新确立。





补充
二手房交易中还必须注意以下情况：
一、房屋已列入规划改造范围且规划管理部门已核发建设用地规划许可证的，依法限制该房屋所有权转移的，都属于不得进行交易的房产。
二、购卖时必须有房屋共有人同意出卖的书面证明。
三、对于有租赁关系的房屋，卖房者要提前三个月通知承租人。而购房者也要特别注意：如果原租赁合同尚未中止，新的房屋所有人是要继续履行合同的。



摘自青岛新闻网

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