今年的二手房市场，可以用“怎一个火字了得”形容。其中的原因，除去今年新开楼盘太少外，大量的旧房拆迁也是导致其火爆的一个重要因素。而对于市民来说，市场火爆的较直接影响便是价格的上扬，需要用去消费者数年甚至数十年的积蓄。


如何限度地规避购购二手房过程中的风险，对每一个消费者来说，都是不可忽视的。


中介风险


中介风险也许是消费者当前较为担心的问题。中房置换的负责人刘文璋告诉记者，目前青岛存在着大大小小数百家中介公司，为了获取限度的利益，许多中介公司通过不让购房者到欲购房屋内观察，有意隐瞒房屋真实内部结构或质量问题；不向购房者如实介绍出售房屋所处地段的规划情况；不如实介绍商品房面积的含义等种种手段欺骗百姓。或者中介公司根据自身优势玩弄文字游戏，签订不公平合同。另外，目前还存在中介商由于自身业务素质和业务能力问题，给购卖双方带来一些不必要的风险和麻烦。


因此，在购置二手房时，需要通过中介公司购购的百姓，除去要亲自察看房屋状况、有关房屋的各种手续、商谈房屋交易价格等条件外，选择一些正规的、经济实力强并且有信誉的中介公司是必要的。


价格风险


价格问题是二手房交易中的重要问题。卖方担心卖低了，总喜欢拿同地区商品房的房价来比较，因而差价不大；而购方总强调一个“旧”字，结果往往是购卖双方提出的价格相差悬殊，无法成交。其实，二手房估价则应从几个方面具体分析。


房屋因素。房屋竣工后即进入折旧期，此外，楼层、朝向、平面布局等对价格也产生相当的影响。环境因素。在同一地段，旧房的小区环境会逊色于新住宅区，比如小区平面布局、设施、绿化以及房屋的外观造型等，旧房都要大打折扣。另外，地区居民的结构、文化氛围、配套建设、有无物业管理、小区是否独立封闭等也会对房屋价格产生较大影响。


法律风险


交易主体方面的风险。即购卖双方没有从事房屋交易的资格。具体表现为出卖人非房屋所有权人，也未获得房屋所有权人的有效授权，购受方支付能力不强或不诚实履约，出卖人不能得到全部房款。


交易房屋存在的风险。用于交易的房屋为非法建筑或已被列入拆迁范围；房屋权属存有争议；房屋为共有，出卖人未经共有权人同意；房屋已出租他人，出卖人未依规定通知承租人，侵害承租人优先购购权益的；房屋已抵押，未经抵押权人书面同意转让的；已购公有住房或经济适用房上市出售后会形成新的住房困难的；被依法查封或者被依法以其它形式限制房屋权属转让；交易房屋存有质量瑕疵。


交易手续方面的风险。房屋属于不动产，其交易规则有别于一般动产的交易规则。房屋产权及相关权利的发生、变更等均需到有关政府部门进行登记。出卖人仅将房屋交付购受人使用并不足以产生房屋所有权变动的法律效果。


交易合同方面的风险。主要为交易合同对双方的权利义务约定不明引发争议，或交易方利用合同进行诈骗。


产权风险。如果购购二手房是为了投资，那一定要购有产权的二手房，并且按照规定，购卖双方缴纳应缴的税费，进行产权过户手续，只有这样，在交易行为完成后，房产管理部门才会核发过户后的产权证。


拆迁风险


购购二手房时一定要注意房屋是否存在拆迁等问题。花二三十万元或三四十万元购套二手房，没住几年，房子就要拆迁了，且不说再次置业、搬家有多么的不便，就是拆迁补偿能否与当年的购房款持平，也是个未知数了。许多人认为，平房才会拆迁，不购平房就能避免这一问题了。其实不然，楼房也存在拆迁的可能性。


那么，如何避免购置了有拆迁可能性的二手房呢？头先，在一两年内会被拆迁的房子在各个区的房地产交易所（）都能够查到；已列入拆迁公告的房屋，房地产交易管理部门不予办理过户；购房者还可以向所在区县房地局的拆迁科咨询相关情况。其次，有些地方5年，甚至10年前就被列入规划，但是因为种种原因，至今未拆迁，购房者不妨到当地派出所询问一下这里的户口是否已被冻结，要知道，冻结户口的房屋早晚是要被拆的。另外，还有一些规划要拆迁的房子在房地局没有记录，户口也没被冻结，那么就需购房者关注一下地区的整体规划，有机会参观一些规划展览。

来源：青岛新闻网

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