让中低收入者尽快改善居住条件，需要多建、快建房改房、经济适用房，而让二手房市场火起来也是有效途径之一。然而，未来两年京城欲购二手房的人数比重仅为2．7％，远低于上海市的16．1％，其中一个重要原因是北京的二手房与商品房的价格距离过近———谁会用新房价儿购二手房？


　　近年来，北京商品房销售持续上升，各个档次楼盘皆人气指数飙升，市场交易一片火热。而与之形成鲜明对比的是京城二手房市场显得冷清。


　　据零点公司调查，北京市民在过去两年已购二手房的人仅占购房人数的6％，远低于房改房、经济适用房、商品房所占比例。在未来两年想购二手房的人数比重也仅为2．7％。而上海市民中已购二手房的占16．1％，希望购购二手房的占11％，上海市民对二手房的青睐远远高于北京市民。对此，有关人士分析认为，北京二手房市场迟迟未能有较大的进展，其原因是多方面的，除交易手续繁复、税费较高等因素外，卖房人对二手房定价过高，超出需求者希望支出的范围，已成为影响二手房市场发展的重要因素。


　　据对搜房交易网数据库中北京市3200多个在售二手房资料进行统计，多数物业价格集中在20—30万元之间，在售二手房总价款在30万元以下的比例仅占65．2％。房价过高，阶梯消费作用削弱，影响了市场发展。搜房研究院策划通过对消费者调查，了解到90％以上有购购二手房意向的人都希望购购30万元以下的房子；而希望购购20万元以下的人占有购购意向的60％以上；有能力购购30万元以上住房的人，除以投资为目标的人外，多数宁愿选择新房。

　　通过对朝阳区，海淀区新旧房价格比的调查发现，朝阳区二手房平均价格4538元／平方米，全部在售商品房平均价格为5894元／平方米，新旧房价格比为0．77。海淀区二手房平均价格4366元／平方米，全部在售商品房平均价格为6135元／平方米，新旧房价格比为0．69。以朝阳区的亚运村（包括安贞）、八里庄、望京（包括酒仙桥）以及海淀区的中关村（包括双榆树、人大附近）为例，亚运村新房均价为5289元／平方米，二手房均价为4783元／平方米新旧房价格比为0．90。八里庄新房均价为5155元／平方米，二手房均价为3778元／平方米，新旧房价格比为0．73。望京新房均价为4884元／平方米，二手房均价为4246元／平方米，新旧房价格比为0．87。中关村新房均价为6965元／平方米，二手房均价为4854元／平方米，新旧房价格比为0．70。由此可以看出，新房与二手房之间价格距离过近，很难体现出二手房的价格优势，因此使京城大批购房者对二手房失去兴趣。与北京市场状况相反，上海市二手房市场之所以发展迅速，除政策成熟、中介服务规范等因素外，供需结构比较合理，也是存量房市场能够迅速发展的重要原因。上海徐汇区二手房平均价格4092元／平方米，全部在售商品房平均价格为6611元／平方米，新旧房价格比为0．62。在龙华区域内，二手房均价为2741元／平方米，新旧房价格比只有0．58。正是由于二手房与新房在价格上有较大差距，阶梯消费的格局才能够得以形成，二手房市场才能够做起来。


　　业内人士认为，二手房由于受地理环境，房屋开发年代等多方面因素的影响，价格差异比应该拉大。例如，70年代开发的房与90年代开发的房就不可同日而语，南磨房附近的二手房价格也不可能向中关村附近的二手房价格看齐。售房者应从实际出发，要有一个合理的判断，不要对手中的二手房期望值过高。新旧房价格比高不利于培育和发展二手房市场，这已是经过实践所证明的了。


　　总之，北京的二手房市场要火，除政府加大政策支持力度，加强规范管理，简化交易手续，降低税费外，一个重要的因素就是二手房的价格也需要回归到一个比较合理的水平，只有这样才能真正为消费者的阶梯消费提供巨大的选择空间。




来源：金融城

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