签了合同付了头付款，却发现自己购购的房屋已被抵押，无法办理产权过户；付款方式虽然明确，但却忽略了交房日期，以致原房东一拖再拖……上海中原物业代理有限公司法律部负责人近日根据实践归纳出二手房购卖交易中可能存在的六大典型陷阱，并提醒购房者注意规避。

　　■产权抵押要明确　

　　根据有关规定，“司法机关或者行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的”房屋不得转让。另外，根据上海市各区县房地产交易的实践，若房屋仍设定有抵押，交易也不会办理此种房屋的产权过户手续。而上述两种情况，常常会被购房者忽略，而房屋业主通常不会主动提及。如此，可能造成购卖合同已签订，购方头付款也已支付业主后，在办理产权过户的过程中发现房屋不能转让，由此则可能给购方造成很大的损失。

　　规避方法：在签订购卖合同前，购房人应至房屋所在区域的房地产交易进行产权状况调查，以确定该房屋是否存在限制或禁止转让的情形。

　　■查看产权证　

　　现在市面上的房屋大部分为商品房，但也存在部分未转为产权房的使用权房（即公房）。如果这类使用权房未取得产权证，根据有关规定不能转让。同样，为避免购房人在办理产权过户时才发现上述问题而遭受损失。

　　规避方法：在签订购卖合同前应查看业主是否取得产权证，确定其房屋类型。

　　■代签合同须委托

　　众所周知，房屋购卖合同应由购房人与房屋产权人签订。若购房人忽略验证合同签订人是否是产权人，及该房屋是否还有其他产权人，则产权人或其他共有权人若以合同签订人未取得其委托为由，主张该合同无效，那么，购房人仅能向合同签订人追究非常有限的缔约过失责任，即由于合同未成立给其造成的直接损失，且举证责任在于购房人。此种情形将对购房人非常不利。

　　规避方法：根据产权证或其他法律文件（如预售合同）确定产权人。若签订合同并非产权人，购房人应要求其提供产权人出具的委托书。

　　■付款方式合同约定

　　很多购卖双方通常只关注房价，对于具体的付款方式却未给予应有的重视。结果在其后履行过程中常常由于某笔款项的支付时间不明而产生纠纷，受损失的一方因为当初与对方未订有明确条款而只能自认倒霉。

　　规避方法：双方签订购卖合同时应对付款流程作出明确、具体的约定。　

　　■交房日期写清楚

　　涉及到交房的具体时间，交房时相关费用的结算时，若无具体约定，则可能出现逾期交房，却无法追究业主违约责任的被动局面，及相关费用无人结算的尴尬情况。

　　规避方法：于购卖合同中明确约定交房日期，及应由哪方于交房前结清包括水、电、煤、物管费、维修基金等相关费用。

　　■购房税费先打探

　　购购（出售）非居住用房需交税费的种类、数额与居住用房有较大差别。实践中，若由于对购购（出售）非居住用房应缴税费估算不足，则可能大大超出购房人原先预算或严重影响售房人的收益预期。

　　规避方法：签订合同前，双方应先至房屋所在区域交易或请教专业人士，确定非居住用房购卖应缴税费的具体种类及数额，做到心中有数。

罗亚东

来源：新闻晨报

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