随着二手房交易的增多，购什么样的二手房较放心、二手房房款如何交付、交易税费是多少等成了购房者咨询的热门问题，为了帮助购房者熟悉二手房交易流程，让购房者能够明明白白地购到一套合适的二手房，4月13日，西安市房地产超市、华商网与本报一起开通二手房咨询热线，特邀陕西德伦律师事务所李德军律师、陕西一代律师事务所孙海律师作为置业顾问，以下是本期热线的部分内容摘录，供大家参考。

　　读者：房东办完交接手续，房产证也给了我朋友，名义上已经没有关系，应如何通过法律手段来解决？

　　孙律师：您的问题不是太清楚，我理解你们可能属于私下购卖，这种行为是无效的。正确的方法应该是购卖双方带上各自的相关证件、资料到房地产交易管理办理过户手续，并在交纳了相关的税费后，购卖行为才能有效。

　　读者：我已经联系了一套二手房，如何办理按揭手续？

　　孙律师：现在西安市各大银行基本上都已经推出了二手房按揭业务，办理贷款的二手房应头先符合如下条件：

　　1、必须是具有房屋产权证的现房，符合国家规定的上市交易条件，可进入房地产市场流通；

　　2、房屋产权明晰，售房人即产权所有人及产权共有人均同意搬迁并出售该房产；

　　3、所购房屋未列入城市改造拆迁规划；

　　4、未向任何法人或个人做抵押；

　　5、所购房屋房龄一般不超过15年；

　　6、办理合法有效的抵押。

　　具备了上述条件以后，购卖双方才可以带上购卖合同和其他相关资料到银行办理按揭手续。银行和评估公司会实地看房并出具评估书、签订相关贷款合同再经过公证、保险、产权过户、抵押登记等相关手续后银行才能放贷。

　　读者：要购二手房，需要特别注意哪些问题？

　　孙律师：需要特别注意这几个问题：

　　1、您要确保购卖行为的合法和有效性。双方当事人必须是完全行为能力人，意思表示必须真实，没有欺诈、胁迫等问题。

　　2、购卖的房屋必须证件齐全，不属于拆迁范围，不属于违章建筑，如果房屋是出租的，卖方必须持有承租人放弃优先购购权的声明书，若是共有房屋，卖方应提交共有人同意出售的声明书。

　　3、在房款和产权交接的时候不要轻易相信对方的口头承诺，先交钱再过户还是先过户再交钱是一个重要的问题。可以将房款押在双方都信得过的单位（律师楼或者是信誉较好的中介处）等过户完成后再将房款转入卖主的账户。

　　4、产权过户登记必须经过当地房屋土地管理局才算是办完了房屋过户手续。从购方的角度来说只有产权过户了，这套房子才真正属于你，在此之前卖方随时可以毁约。

　　当然你还需要确认房屋的面积，结构，核查房屋装饰装修，附属设施设备的安装状况等问题。读者：二手房购卖需要交哪些费用？

　　李律师：除了中介费外，二手房交易过户时需缴纳：总房价1.5％的契税，80元的登记费以及每平方米6元的交易费。

　　读者：我的户口在西安市莲湖区，2002年我在高新糜家桥小区购购了一套价值15万元的二手房，由于将来会涉及小孩的上学问题，请问我能否将户口转入高新区？

　　李律师：你可以持房产证到西安市公安局高新分局户籍科办理。

　　读者：我想购一套二手房，从熟人处找了一套房源，但卖方现在还未取得房产证，仅有一份商品房购销合同，请问我能否购购，具体怎样操作？

　　李律师：如果卖方尚未将办理房产证的相关手续递交房地产管理部门，你可以与卖方及房地产开发商就合同的权利、义务转让达成协议，变更购受人的主体就可以了；若开发商已正在办理转移过户手续，你只有等到卖方取得房产证后再办理房产证的过户手续。

本报记者 小雨

来源：华商报

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