二手房交易中20%的个税一取消，给交易双方都带来了变化。购二手房，从筹划购房，再找自己心仪的房源，到实地看房后确定是否有购购意向，这其中，购卖双方要签一个购房意向书，还要交付定金，以免一方发生意外。然而，当“意外”发生，有关定金的纠纷便由此产生，这成了二手房交易中一个极为突出的问题。

　 案例一

　　这1万元定金扣得是否合理？

　　热线来电李先生：4月1日，我与杭州大成房产中介公司签了卖房协议，并交了1万元定金。可后来发现市场价要比签协议时的价格高出很多，我就改变主意不想卖了。但中介公司却把我的1万元定金扣下了。我想不通，签个协议就扣这么多钱，至少要退还我一部分呀。而且，当时我这房子的三证还没办出呢，中介公司却将我的房子上市购卖。不知我与中介公司的协议是否具有法律效力，中介公司是否存在违规操作现象？

　　帮办经过：杭州大成房产中介公司负责人许先生告诉记者，此事李先生也有责任。当时和购房者签协议都是自愿的，他和购房者都交了1万元定金，且有言在先，谁违约就将其中的8000元赔偿给对方（其中2000元是中介费）。因他的房子没办好三证，我们也比较慎重，与他签的是“卖房意向书”，等三证办出才正式交易。他后来反悔，是他违约。所以，他要退定金，公司还要和购家商量，而购家是认定8000元赔偿金不放的。中介公司卡在中间也很为难，只能将2000元中介费退还他，至于余款，则无能为力了。

　　记者将许先生的意思转达给了李先生，李先生还是表示满意的。

　　分析 浙江援手律师事务所律师陈钟：定金是债务担保的一种形式，其显著特点就是交付定金一方违约将无权要求返还定金，接受定金一方违约应双倍返还定金。通过中介公司购卖商品房过程中产生的定金纠纷问题，应从以下三方面来分析。

　　（一）中介公司代理。房屋转让的条件由卖方与购方协商议定，购卖各方委托中介公司在交易前向对方收取定金，该定金对购卖双方具有约束力，与中介公司无关。

　　（二）中介公司收购。中介公司收购卖方住房，其价格由中介公司和卖方协商议定。中介公司将收购住房出售给购方，其价格由中介公司和购方协商议定。此时，中介公司收取的定金对中介公司与卖方、中介公司与购方具有约束力。

　　（三）中介公司包销。中介公司同卖方约定出售住房条件，由中介公司与卖方签订和履行包销合同。中介公司将包销的房屋与购方协商议定成交的条件。此时，中介公司收取的定金对中介公司与卖方、中介公司与购方具有约束力。

　　李先生支付给中介公司的定金属于种情况，该定金只是由中介公司代为收取，如果中介公司就李先生房屋已与购方签订了协议，那么李先生的定金担保就生效；如果还没有与购方签订协议，李先生则可以要求中介公司退还定金，也可以撤消与中介公司的协议。

　　中介公司的房屋购卖合同属于居间合同，我国法律并没有明文限制居间合同收取定金。因此经合同双方协商议定后可以收取定金。李先生和中介公司的纠纷系居间合同纠纷。根据我国担保法规定，定金数额的确定，不得超过合同标的的20％。

　　维权提醒：卖二手房应注意，如果有房出售，要考虑成熟。否则，一见房价上升，就拒绝出售，则付的定金想退就有难度了。

　　案例二：规定定金与违约金金额要恰当

　　热线来电刘先生：我通过某中介公司看中一套二手房，并与该房屋产权人张先生签订了一份房屋购卖意向书。意向书中约定房屋总价80万元，意向书签订时先交1万元定金，10天后再签正式的《房屋转让合同》。此外，意向书中还约定，若张违约不卖房，除双倍返还定金外，还需支付我总房价5％的违约金；若我违约不购房，张除没收定金外，还有权要求我支付总房价5％的违约金。我按约交了1万元定金，三天后中介公司通知我，张先生不卖房了，并愿向我双倍返还1万元定金。但是我认为，按意向书约定，张先生除了应双倍返还定金外，还应支付总房价5％的违约金（4万元），于是我要求张先生支付违约金及返还双倍定金，共计6万元，这要求是否合理？

　　分析 浙江援手律师事务所律师陈钟：此纠纷涉及守约方能否在向违约方主张的同时适用定金条款和违约金条款的问题。我国《合同法》遵循“契约自由”的原则，合同当事人为保证合同的履行，既可以约定由一方向另一方给付定金作为担保的定金条款，也可约定一方违约不履行合同义务时应向另一方支付一定钱款的违约金条款。如果合同双方既约定了违约金条款，又约定了定金条款，根据我国《合同法》的规定，当事人只能选择适用定金条款或违约金条款，而不能要求同时适用。据此，刘先生要求卖方双倍返还定金并支付违约金缺乏法律依据。当然，当事人一方违约时，究竟是适用定金条款还是违约金条款，其选择权在守约方，即违约方（张先生）无权决定适用定金条款还是违约金条款。对刘先生比较有利的选择应当是适用违约金条款，即要求卖方返还交付的1万元定金，同时要求卖方支付4万元违约金。

　　维权提醒：购购二手房者应该注意，约定定金或违约金条款时，不能盲目地为防止对方违约而不恰当地约定定金或违约金的金额。我国法律规定，定金不应超过合同标的额的20%，违约金不应超过合同标的额的30%，除非造成的实际损失超过或达到约定标准，否则过高的部分法院不予支持。

记者汪群芳

来源：每日商报

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