由于近年来我市的二手房购卖交易急剧增加，随之也产生了许多交易纠纷。在此就如何规避二手房购卖中的风险作有关解析。

关于规避交易主体的风险：先要确定房屋出售者是否是房屋的合法产权人。不仅查看出售者的房地产权证，还需到房地产档案管理部门查询该房的档案并结合出售者的身份证或营业执照等予以确定；其次要确定房屋出售者是否有权代理房屋产权人进行房屋购卖，需从形式和内容两方面审核授权委托书。

关于防范交易标的物的风险：应注意的是

（1）该房屋是否共有财产。应核实出售房屋是否共有、夫妻有无财产约定或配偶是否同意出售，避免共有产权人以不同意房屋出售为由申请撤消房屋产权证。
（2）该房屋是否已购公房或经济适用房。法律法规对已购公房和经济适用房上市出售有严格限制，应确定出售者对该房是否具有完全产权，以及出售行为是否征得其同住成年人的书面同意。
（3）该房屋是否纳入拆迁范围。可通过房地产交易部门进行相关查询，去当地派出所询问户口是否被冻结，并多了解有关拆迁信息。
（4）该房屋是否被抵押或查封。对已办理抵押登记的房屋，抵押人转让时如未告知抵押权人或受让人的，转让行为无效；对被查封的房屋，当事人不能进行转让。购房者应到房地产档案管理部门查询该房屋是否被抵押或查封。
（5）该房屋是否有承租人。由于承租人对出租房屋有优先购购权，出售者未通知承租者行使优先购购权而进行的购卖行为有被宣告无效的风险。

关于防范交易手续的风险：应注意

（1）签订合同时应明确双方权利义务。
（2）房屋产权的变更需以登记为要件，因此交易手续应齐全、合法，否则权属变更无法登记。
（3）应尽量待房屋产权手续办妥后再支付房款。

由于二手房交易存在上述诸多风险，在此建议购房者事前应找律师咨询或进行服务代理，律师可对房屋产权的相关情况及当事人签订的购房合同等进行有关法律审查，也可代为办理房屋产权转让手续等。

高建平

摘自《青岛日报》

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