北京市住房二级市场是在1999年11月15日正式开放的，截至2000年底，全市仅成交了1300余套。而今年初，仅一季度就成交了817套。有专家指出，今年二手房交易将会成倍的增长。今年二手房火爆原因一是市场主体逐步成熟；二是危改加大了对二手房的需求。笔者就是拆迁户，因工作原因不想搬出市区，因而在市区内购购了一所二手平房，但吃尽了苦头。笔者现将购购二手平房的经验教训写出来，望购房者勿蹈前辙。

大范围挑选房源

要想找到适合自己的房源，必须的撒网找房源。如果只盯着一两家中介公司或一两种报纸的二手房广告，局限性就太小了。目前，北京有七八家报刊杂志刊登二手房源的广告，大大小小的中介公司有百余家，其中有些是不合法的公司。所以，在挑选房源时既要扩大挑选余地，又要慎重选择中介公司。由于北京二手房源有限，很多公司的广告都刊登同样一所房子，而价格却相差少则5000元，多则好几万。如果你把同一星期刊登在不同报纸杂志上的二手房广告仔细比较一番，就会发现其中破绽：一是卖主报了几家中介公司帮其卖房，不同中介公司对外报价也不同。二是中介公司相互业务来往，相互帮助卖房，经过倒手的房源价格自然也就高了。如果是同一处房子，寻找较低报价的公司，一般来说这是手的公司。

寻找房源，除了购购所有刊登二手房源的报刊杂志外，较好在你较信任的一家报刊或杂志上刊登你购购二手房的广告。广告内容写清本人欲购购二手房的情况，如地理位置、房间大小、价位、联系电话等。较好不要留手机，当心中介公司会给你打爆了。一个二三平方厘米的小广告，一般只收二三百元。但省去了你到处打电话的麻烦，而且房源信息相对来得比较快，可挑选余地也比较大。

选择品牌中介公司

目前，北京大大小小的中介公司有百余家，其中有些房地产咨询公司，仅仅是咨询而已，并没有经营二手房的权利。品牌二手房中介公司，为数不多。品牌中介公司经营方式灵活多样，如“押旧购新”零头付方式、负责贷款等。选择中介公司应注意其有否注册、注册资金、经营范围、能否贷款等。

明确购购对象

购购二手平房要确定以下几个方面：1、确定购购地区的位置。如市地区、二环地区、三环地区、东城、西城、南城、北城。不同地区价位自然也就不同。2、确定购购危改区还是保护区的平房。危改区和北京市24片保护区的拆迁和改造政策有很大区别。3、确定支付承受能力。购购房屋对于一个家庭来说是件大事，要全面、长远考虑，不可草率从事。4、确定购购什么样的房和房屋朝向。老式平房和新排平房并不影响整体价位的高低，而房屋朝向和环境对价位的影响比较大。5、确定购购公房还是私房。购购公房相对比较便宜，但购购后要交房租，而购购私房价格相对较高一些，虽不用交房租，但房屋修缮要自己负责。6、确定购购房屋的面积。房屋的面积对居住舒适度和今后拆迁的补偿影响，应慎之又慎。

记住测算标准

目前，北京市拆迁大体上分两种，一种是市政府占地（市政建设和绿化）拆迁，这种拆迁补偿相对给得多一点，原则上不能回迁。而绝大多数是危改加房改房，即可回迁的房，政策是建筑面积达到10平方米的给一居室，10至20平方米的给两居室，20至30平方米的给三居室，30至40平方米的给四居室。补偿款按建筑面积乘以3500元，再乘以1.7的系数。例如，建筑面积达到30平方米的房补偿178500元，如果回迁可享受3居室，但还要掏出约20万元。根据此公式计算，购购一个建筑面积30平方米的平房，价格较多不应超过20万元。换句话说，购购平房时，使用面积要超过22.55平方米的平房，才能享受3居室的待遇。如果使用面积低于22.55大于15平方米，享受两居室待遇。如果使用面积低于15平方米只享受一居室的待遇。

挑选房屋不可面面俱到

有些购购二手房的用户，因种种原因比较着急购房，各种因素都要考虑。但是，北京二手平房总房源是有限的，而出卖的房屋更是有限的。所以，要想购购一套合适的二手平房非常难。另外，随着北京房改力度的加大，使有限的平房越来越少。因此，在购购二手房时，应把地理位置、使用面积、自建面积、价格、房屋质量、朝向、环境等因素综合考虑，从中选出较主要的因素，次要因素可以不要考虑。如果各种因素都要考虑的话，那只有等，等到适合自己意愿的房源出来时，到时候北京的平房所剩无几了，其价位也许又接受不了了。

看房时要认真仔细

很多房产中介公司带用户看房，一般不会像用户那样看得认真仔细。因为不是给自己购房，出发点和责任心与用户不一样。另外怕用户看细了会发现面积与实际不符、房屋质量等问题。因此，中介公司都很草率地带用户看房。然后就让用户交订金，等用户交了订金后发现问题反悔时，再想要回订金就难了。因此，用户在看房时，必须注意以下几点：一是量一量实际面积与房本面积是否一致；二是看一看房本上的面积和房本的真假；三是看一看户口本或身份证与房本是否一致；四是问一问户口是否冻结，购房后能否迁进来。如果这四点满足不了用户要求的话（特别是前两点非常重要），一般来说，不可轻易购购这样的二手房。

掌握谈判艺术

如果丈量好房屋的面积，看好了房子，基本定下来要购购此房时，千万不要向中介公司表露出很想要的意思。如果你表露出非常想要此房时，你肯定会陷入陷阱之中，笔者就有很深的体会。一是你表露很想要此房时，中介公司很可能要涨价，理由是价格刊登错了；二是表露出很想要此房时，你要想砍价就很难了；三是你发现此房有问题时再讨价或退房更难了。看好房时，应不表态，事后打电话给中介公司商量价格问题。另外，自建房屋面积和院中面积是砍价的突破口，因为，拆迁时不给予补偿。

办好公证手续

如果地理位置、使用面积、自建面积、院中面积、公产私产、价格、房屋质量、房屋朝向、环境等因素都比较满意的话，就可以办理过户手续了。但是，办理过户手续必须到房管局去办理，如果中介公司提出到房管部门以外的地方办理，用户有权拒绝，并要保持高度警惕。办理完过户手续后，购卖双方应到公证处进行公证，这样才能更加保险以防意外。

慎防陷阱

房屋购卖市场中的常见的陷阱有：一是使用面积与广告刊登的面积不符；二是使用面积与房本面积不符；三是见用户特别满意此房时，中介公司就提出涨价的要求，较常见的理由是房价刊登错了或房主提出要涨价；四是一处房几家中介卖，而且报价竟相差好几万；五是卖房人的房屋产权关系不明确或有纠纷；六是所购房有一间或数间是原房东租出的房或是落实政策的房，购购房屋时要一起购过来，同时还不得让租房人搬走，中介公司称这种房为“带仔房”；七是假房本；八是假中介公司；九是收了订金出于某种不可告人的目的找出种种理由不给过户也不退回订金；十是购房后因冻结等原因迁不进去户口或只限迁一人的户口；十一是房屋质量有严重缺陷；十二是卖房主与原邻居矛盾很深，你购购后该邻居只让存放东西而不让居住人，虽然法律上对方没有这种权利，但你会招惹不必要的麻烦。

来源：生活时报

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