王先生问：
我想在青岛市区购购一处二手房，与中介交易安全还是与房主个人交易安全？如何购购二手房？二手房交易需要缴多少税费？

律师解答：
今年青岛的大片区域的拆迁及国家营业税政策的调整又使二手房交易出现了复杂的状况。但购购二手房的仍不在少数。其实，购“二手房”所涉及的情况比购新房要更为复杂一些。主要应注意以下几方面：一要审定房屋产权的完整性、可靠性。确认产权的完整性，看有没有抵押（包括私下抵押）、共有人等，注意产权证上的房主是事否与卖房人是同一个人；一定要验看产权证的正本而且到房管部门查询此产权证的真实性；二要弄清房屋的面积、结构、质量状况。要确认房屋的准确面积，同时注意查看房屋质量；三要合法、彻底地办结“二手房”的过户手续。产权的过户必须报经房屋土地管理部门办理才算完成过户手续，有代理行、律师、公证的保证等等都不算是完成交易过程。四要注意原房主的户口问题。购购“二手房”的必须在该户原有人员的户口全部迁出后，方能办理新产权人及其共同生活的直系亲属的入户。

法律规定的二手房税费标准：购方承担：登记费80元/套或80~800元/宗、契税6%或3%或1.5%,印花税5元、手续费3元/平方米或5元/平方米；卖方承担：手续费3元/平方米或5元/平方米、印花税5元、营业税5.5%或差价×5.5%或免征。

目前影响二手房的主要是营业税，关于营业税，规定交易房的征税房龄由原来的两年变为五年，所以，购房时应注意这一点。较后，二手房交易较关键的一点是签订一个细致、合法、有效的购卖合同。

山东北极之星律师事务所赵德基 律师
摘自《半岛都市报》

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