风险：中介公司全盘操办埋祸根

　　长时间以来在二手房购卖中，由于购卖双方彼此素不相识而难以构筑信任，消费者之间涉及现金的部分，每走一步都谨慎异常，所以对于购房款项的交接，他们基本都是选择由操办房产交易的中介公司来完成，在消费者看来，这样做似乎更安全一些，毕竟钱款是进入了一家公司的账户而不是直接付给了业主，即便今后出了问题也能找这家公司赔偿，尤其是开店多、广告投入多的“大公司”。而很多中介公司的经纪人也会告诉客户，如果通过中介公司划转这笔钱款，能够使房款的安全得到保障。

　　其实可悲之处就在于此，表面上的安全为后来的中介卷款事件埋下了祸根。中介为什么愿意承担这个看起来“费力不讨好”并且还可能承担风险的差使呢？很简单，这都是因为消费者风险意识的薄弱，他们交由中介托管的这笔交易资金，竟变成了部份房产中介的免费融资渠道！

　　由于房款进入的是中介公司的账户甚至是老板的私人账户，这笔款项如果被挪作他用，消费者从外部是无从得知的。相当数量的中介公司将这些款项用到了房屋收购业务，或是扩张经营规模方面。一笔款项从进入中介账户开始直到转交给业主，这中间的过程短则二十天，长则两三个月，只要这家公司的经营状况基本良好，就会有新缴存的房款与业务收入源源不断的注入。企业的规模越大，他们能够沉淀的资金就越多。如果是在深圳、北京、上海这样的一线城市，一家门店数量过百的中介公司，每个月沉淀的资金就会高达数千万！这种“潜规则”一时间造就了大批“大型”房产中介企业。当中介企业面临资金入不敷出、周转不灵无法填补因挪用客户交易资金导致的亏空时，那么这家企业的老板恐怕就只能卷款跑路了。

　　经验：专业化分工、交易保证保安全

　　在成熟的房地产市场，房地产经纪公司或经纪人只有一个职责：撮合交易，就是居间或者代表某一方找到购家、卖家，协助双方达成交易；随后涉及到款项的事务，经纪公司或者经纪人是不去碰也不能碰的，款项交割将由专业的非关联的金融机构来完成。专业化的分工使交易各方各司其责、相互监督、相互制衡，可能的保证信息透明和对称、避免了消费者被“蒙在鼓里现象”的发生。

　　Escrow，即独立第三方交易保证，就是由专业金融机构来提供第三方监管的服务，房产交易开始后，独立第三方将会根据交易双方达成的协议对交易资金乃至双方在交易进行过程中必须的法律文件、相关证件等实施托管，在交易彻底完成前，除非有各方协商一致的书面文本、或是法院的判决，否则任何一方均不得染指钱款与文件，直至交易完成后，房屋交易款项才会由这个独立账户转至卖方名下。

　　有着专业化分工和专业公司提供交易保证服务，西方发达国家在房产交易环节的纠纷鲜有发生。如1889年成立于美国加利福尼亚的“美国集团”（The First American Corporation），在全球几十个国家和地区提供产权保险、交易保证以及房产金融服务，每年创造超过80亿美元的收入。在美国本土，每年高达90%的房产交易在使用美国集团提供的服务，而从未有类似国内中介卷款事件发生的记录。

　　国内：房地产资金监管进行时

　　为防止类似的卷款事件再次发生，政府借鉴美国等国家交易体制，初步建立了房地产资金监管制度。房地产行政主管部门牵头，授权经过认可的并且符合资质的担保公司来从事类似业务。当交易行为发生之后，由购方依据协议，将交易资金（头付款或是全部购房款，在交易双方协商一致的前提下，定金也可以进入监管帐户）转至担保公司在银行开设的帐户。直至过户手续完成，交易双方、担保公司、银行中的任意一方均不得动用该笔款项，到过户手续办理完毕并且见到房地产行政主管部门出具的办结凭证后，该款项就会无条件的进入卖方的帐户。

　　这种方式一方面让中介没有机会接触到购房款项，防止了中介挪用资金的情况发生；另一方面，也防止了房产交易中的欺诈行为，以前曾有多次报道，说假业主通过伪造证件与购房人签约，签约之后卷着购方给付的定金、头付款溜之大吉，而在资金监管的前提下，款项是进入监管帐户的，直至交易办理完结之前，卖方碰不到这笔钱，而购方也不能单方撤回这笔钱。

　　同时，在这一领域有丰富操作经验的国际企业也开始进入中国市场，2007年，随着中国政府对外资进入金融与担保行业限制的解除，上文提到的美国集团就在中国注册成立了中国大陆头家外商独资担保企业——中易安（北京）房地产担保有限公司，面向中国消费者提供独立第三方交易资金监管（Escrow）服务，目前已经在北京、上海开展业务。中易安专家说：交易资金监管将有效的规避交易中的风险。而且，因它的存在将催生一套健康的房地产消费流通的产业链。以往发生过的经纪公司挪用客户资金，乃至“卷款逃跑”等事件将不会发生，限度地保障了购房者的交易安全性。

　　消费者：如何选者资金监管公司有诀窍

　　 国内现在对“资金监管”提供商的资质界定还不清晰，所以消费者在进行房产交易时选择资金监管公司一定要擦亮眼睛，不要以为有了资金监管就高枕无忧了，而是要对该类公司资质进行核实。

　　一看独立性：

　　资金监管等交易保证服务的一个大前提是：监管方一定是与交易双方完全独立的法人实体，不能是关联企业，这才能限度保障监管方的独立性和公正性。

　　在这里举个例子。中天置业一案中，这家公司就开设了一家担保公司，也提供所谓的“资金监管”服务。结果这家公司账上巨额资金仍然被随意取走，其主要就是因为监管方（担保公司）是中介公司的关联企业，失去了较重要的前提：独立性。客户在与该担保公司签订协议时被要求签订全权委托书。这家由中介公司实际控制的担保公司凭借与客户签订的全权授权委托书，可以轻易地将房款划到自己公司的账户下。

　　二看资本实力

　　北京市在颁布存量房资金监管政策并选择监管机构时，出台了被称为“两个100万”的准入门槛，既：注册资金不少于100万，保证金不少于100万。符合或者两个条件的担保公司，包括房地产经纪公司都可以开设监管帐户进行资金监管。然而100万相对于房产交易来说，要保证购房者房款安全，其象征意义高于实际意义。

　　与之形成对比的是，专业提供资金监管服务的担保公司设立的较低资本要求是1000万元人民币，而更有实力的企业注册资本在1亿人民币以上。实力雄厚的专业企业为消费者的资金安全又加上一个保障：一方面该类企业对资金的需求不大，没有动消费者钱款的动机；另一方面即使消费者钱款发生风险，该类企业有更强的偿付能力。

　　三看品牌和操作经验

　　大的品牌公司在这个领域经营多年，非常关注长期发展和与客户维持长期的合作关系，不会短视甚至让客户冒险；丰富的操作经验可以让为消费者规避大多数风险，又大大节省办理时间。

　　随着政府积极推动资金将官相关制度建设、国内消费者风险防范意识的不断提高、更多实力雄厚经验丰富的企业进入资金监管服务领域，相信消费者会享受到真正安全快捷的房地产交易和金融服务。　　

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