投资语录

　　●对于住宅物业来说，居住只是其中很少的功能与价值

　　●不要把房子当作不动产看待，它更应该是一种流动资产

　　●你住着的并不是房子，而是你的资产

　　●投资物业周期不应过长，物业本身的可持续更新很重要

　　●不能光看率，CPI、PPI指数需一并考虑

　　成都，雨后的天空晴朗异常。家住一环路东方广场的朱晓明先生，站在的阳台花园上注视着对面的高楼大厦。在他脚下的这片土地，流淌着东大街金融的商业气息，以及未来**二号线开通后的财富渴望。

　　朱晓明是四川电力设计咨询有限责任公司的一名总工程师，工科学术背景训练的逻辑思维让他在投资理财上如鱼得水。房地产、珠宝、玉器、古玩均有涉猎。虽然朱先生不是职业炒房者，但他的专业知识完全不亚于那些投资专家。

　　5年时间，亲自操刀3套物业的投资，获利近百万，并指导身边的朋友成功投资物业30余套。从住宅到写字楼再到商铺，投资环境、物业选择、率、周期，朱先生娓娓道来……

　　投资环境要把准

　　‘国六条’‘国八条’‘国十条’，就这几次调控来看，每一次都是投资的好时机。谈到房地产的投资环境，朱先生很有些话要说。房地产行业作为国民经济的重要产业，涉及上下游几百个行业，房地产经济的发展对国民经济发展增长起到了重要的推动作用。如果是2002、2003年入市，几乎不用认真考虑。哪怕是2005年入市，通过2006、2007年的市场增长也是稳赚。但现在入市就不一样了，需要把准大环境。

　　显然，朱先生提到的当前大环境，是信贷规模扩大带来的通胀预期，实体经济仍未全面复苏，二套房贷全面收紧……在他看来，投资环境是关系效益的一个重要前提。当前市场下，投资房产不失为一个保值增值的良机，但要分对象。

　　投资周期有讲究

　　投资物业，要看中短期，不要看长期。在朱先生看来，如果投资物业10年还不能回本，那肯定是失败的。据他介绍，不同物业的周期都不一样。对于住宅物业来说，理想的回报周期应该是3-6年，理想增值额是1.5到2倍。而住宅物业的热度关系投资的价值。同样是50万，投资南延线和市的收益肯定不一样。主要是入住率不同。如果住宅楼盘在交房后一两年内能达到80%甚至100%的入住率的话，那肯定是一个成功的案例。

　　写字楼和商铺投资又不一样。据红星国际的业内人士介绍：商业地产的率除了租金收益外，物业本身的增值幅度更重要。对此，朱先生的认识非常深刻。写字楼投资的理想回报周期以7-10年为佳，增值额2.0-2.5 倍。商铺的投资风险要比写字楼大些，理想回报周期为5-7年，增值额1.5-2.5倍。除了考虑资产本身的增值外，还要计算PPI、CPI指数的增长。投资收益减去相应金额的银行存款利息和通货膨胀系数，基本上就是净收益。

　　价值更新很关键

　　物业持有时间不应过长。虽然从长期来看房价在上涨，但一套10年前的房子肯定会遭遇价值老化问题，商业写字楼更是如此。电梯品牌、智能系统、停车位等硬件设施都会落后于新建楼盘，租金水平也会受到相应影响。星彦地产市场研究孔祥虎告诉记者。所以，并不是持有物业时间越长越好。在朱先生看来，要保证物业的可持续更新。简单说，就是要不断购入卖出。朱先生的一位朋友在旁附和。

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