“现在中国房地产价格上升的步调正在加速，正在达到需要警戒的水平。”近日，野村控股株式会社董事长氏家纯一在中国发展高层论坛上公开表示，日本资产泡沫的教训是，一旦泡沫扩大和崩溃，就会导致经济严重持久地低迷。

近几个月来，担忧中国房地产会重蹈日本覆辙的声音早已不绝于耳。在2009年底，美国《福布斯》杂志评出7大近在眼前的金融泡沫，中国的房地产市场位居。3月19日，东京大学经济学教授伊藤隆敏也撰文警告，中国房地产市场的泡沫可能比外表看起来严重，而且让他联想到80年代的日本房市。

前车之鉴

80年代初，美国处于财政贸易“双赤字”，日本在美国的巨大压力下，签订了诱导美元对主要货币有序贬值的“广场协议”。协议签订后，日元对美元迅速升值，导致日本的出口遭受严重打击。

为了挽回出口颓势，日本政府采取了过于宽松的货币政策和积极的财政政策。80年代，日本货币供给的年增长率都维持在10%以上，央行多次降低利率，增加货币供应量。另一方面，日元升值又吸引了大量国际游资汇集。

大量的资金通过各种渠道流入房地产市场。从1986年底到1990年，日本的房地产价格在大量资金的追捧下不断攀升，连年大幅上涨，东京圈地价涨幅在1987、1988年分别达到疯狂的57.5%和22.6%。1987年-1990年期间，日本年均GDP增长率仅为5.7%，而住宅用地、商业用地等资产价格年均增长率分别为14.4%和15.6%，远远超过经济增速。

所谓“盛极而衰”，任何依托房地产的经济体，都要经历泡沫破灭带来的惨重代价。

“日本楼市崩盘，造成银行清算，房地产企业和建筑商大批倒闭，国民财富缩水，民间投资和经济全面萧条，引发日本‘失落的十年’，即使是在此后的20余年里，日本经济依然未能走出低迷的阴影。”银河证券头席经济学家左小蕾在中国发展高层论坛上接受《中国产经新闻》记者采访时表示。

危机征兆

中国房地产市场的种种迹象与80年代的日本有着惊人的相似，中国的房地产泡沫无异于悬在中国经济头顶之上的达摩克里斯之剑，摇摇欲坠。

在金融危机的冲击下，美国面临未有的高财政赤字，奥巴马政府提出以出口促就业的战略，同样采取出口导向为发展战略的中国也面临着人民币汇率升值的压力。与此同时，中国为对抗全球金融危机，实行了宽松的货币政策，多次下调存款准备金率，五次降息。2009年M2占GDP比例达到180%左右，增速高达30%。房地产增值已经占到2009年全年占GDP的6.6%，1／4的投资在房地产业，与房地产相关的产业多达60个。

据国家统计局公布的2009年全国房地产市场数据显示，2009年全年房地产成交量近9.4亿平方米，估算均价约4695元/平方米，年房价涨幅24%，平均每平方米上涨813元，达到了的水平。

2009年12月13日，美国知名经济学家、《非理性繁荣》作者罗伯特·希勒教授在北京重申了自己对中国房地产市场的看法，直言中国大城市房价已经涨过头存在泡沫。这位美国国家经济研究局研究员称，房地产市场是否存在泡沫，应考察房价跟收入的比例。

有研究机构根据房屋租售比、投资性购房占比、房价收入比、房价与GDP涨幅比四项指标来衡量目前京沪深楼市泡沫化程度，结果显示，三城市租售比达到国际水平的4-7倍，投资性购房占比全部过半，房价收入比全部超过15年，房价涨幅均超过GDP涨幅5倍。泡沫化已走到危险边缘。

清华大学世界和中国经济研究主任李稻葵在中国发展高层论坛间隙接受《中国产经新闻》记者采访时表示：“我国房地产的价格已是非常高，房地产价格除以租金比是20到30左右。同时房价超过大多数中等家庭可支付的能力，需要10年、15年甚至20年以上的收入来支撑。”

若从经济发展的时间和汇率升值的时间看，日本房地产泡沫的膨胀始于汇率开始升值的1985年，破灭于1990年。若仅以时间跨度进行简单类比，从人民币升值的2005年算起，5年之后，也就是2010年，中国房地产市场会不会宿命式地复制日本的结局？

涅槃还是灭亡

“房地产调控的好坏将影响中国经济结构调整的成败。”中国发展研究基金会副秘书长汤敏在中国发展高层论坛上对《中国产经新闻》记者表示。

知名地产评论员牛刀在接受媒体采访时说道，中国这一轮经济走向繁荣，得益于加入WTO和对外贸易的迅速扩张，带来了1亿多农民工的进城，解放了生产力，释放了消费能量和生产热情，但是，也带来了经济结构的深层矛盾，埋下了巨大的风险。

“房价只是这种结构性矛盾和社会性矛盾的总爆发。如果还处在2008年，中国经济只需要对房价进行深度调整，就可以缩短经济的调整周期，尽快步入复苏和繁荣。遗憾的是，政府拒完全房价进行调整，反而连同其他基建投资一起，大规模注入基础货币，不仅没有解决矛盾，而是采取金融手段来对冲矛盾。”牛刀如是表示。

不过，野村证券中国房地产分析师李伟烈表示，从城市化的水平来看，中国目前是46%左右，这相当于日本1965年的水平；从人均GDP来看，中国目前相当于日本上世纪70年代中期的水平。因此，中国当前的房地产市场还是对应日本泡沫前的时代。中国20%的富裕人口需要76亿平方米的住房，供应相对于需求还是存在缺口。因此，中国房价未来还不会像日本那样大跌。

国务院发展研究金融研究所所长夏斌在中国发展高层论坛上也表示，，中国政府已经充分认识到房地产资产价格再这样快速上涨可能带来的严重危害；，政府已经采取有关政策措施予以调控，包括增加中低收入住房的措施，打击投机购房、投资购房的措施。

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