房贷“体检”标准未知

房贷压力测试，这项银监会对银行的常规“体检”项目，在今年格外受人关注。

正如A股市场上，地产板块和银行板块经常齐涨齐跌，联动效应明显。在实体经济中，房地产行业贷款对于银行的信贷资产而言也至关重要。美国的次贷危机，让人们见识到了地产对于银行的巨大影响。因此，在政府出台密集的楼市调控政策之际，此刻进行的这轮房地产信贷压力测试结果尤其使人关心。

近日，此轮始自今年4月的房贷压力测试结果开始逐步通过各种途径对外公布。据记者了解，此前，房贷压力的结果是从未对外透露的。

中国银行行长李礼辉在中行股东年会上对外透露，中国银行的房地产贷款压力测试分为轻度、中度和重度测试。其中轻度测试中设定的情景为房价下跌10%，基准利率提高27个基点；中度设定的条件为房价下跌20%，利率上升54个基点；重度为房价下跌30%，利率上升108个基点。同时，其表示，根据测试结果，在重压下，房贷对中行的财务不会有很大影响，不良率或将上升1.2个百分点，拨备增加几十亿人民币。

随后有更多的银行公布了其房贷“体检”结果。大行的情况普遍相同，多数银行能够承受房价下跌30%所带来的压力。而民生银行在此方面的抗压能力较强，对房价下跌的容忍度达到了四成。根据上述结果，本轮房贷压力测试显示风险是可控的。

一方面，这让银行们欣喜，但另一方面，其结果也遭受了一些质疑。

“虽然此次加入了加息等多种因素，相对客观，但依旧无法很全面的测试出房贷对银行的压力。”一位不愿透露姓名的某上市银行人士对《证券日报》记者表示。他认为，此次测试针对的是直接影响到银行风险的房地产贷款，但房价下跌影响到的是多个行业及领域，对银行的间接影响也非常大。

记者从浙江一带的一些企业家处了解到，过去几年，一些制造业企业支持生产贷来的款项用于投资房地产。这部分贷款是否计算在压力测试中，也不得而知。

财经大学银行业研究主任郭田勇认为，由于没有公布具体的测试模型、测试方法，所以无法确定其客观程度和指导意义。因此，该房贷压力测试结果应该只是狭义的范围内。

房地产调控逐步深入

随着银行对于房地产压力测试的进行，楼市的调控政策也逐步深入和细化。

此次对楼市的调控较主要的一个落脚点便是抑制投机性的购房，银行对于二套房、三套房的政策均在开始积极落实。而与此同时，对于二套房的认定办法，也已逐步出台。

6月初，中国银监会、中国人民银行、住房和城乡建设部联合发布《关于规范商业性个人住房贷款中套住房认定标准的通知》。该《通知》表示，商业性个人住房贷款中居民家庭住房套数，应依据拟购房家庭（包括借款人、配偶及未成年子女，下同）成员名下实际拥有的成套住房数量进行认定。同时，借款人已利用贷款购购过一套（及以上）住房，又申请贷款购购住房的也同样执行二套房差别化房贷。

据悉，二套房认房又认贷的政策出台后，在上海已经有部分银行开始明确落实执行。据记者了解到，上海等地已经有部分购购二手房的投资者出现违约的状况。其一方面是因为看空今后的市场，觉得房价会出现下滑：另一方面是因为新政策使得头付金额发生了变化。

“虽然中介的标价没有变化，但其实一些房主已经开始降价出售了。”一位房产中介的员工对记者表示。

市场分析人士表示，随着银行房贷压力出炉，较强的抗压能力会使得政府坚定对房地产市场调控的决心，挤压此行业的泡沫，实现软着陆。而银行究竟能承受多大幅度的房价下跌，尚需观察。

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