上海易居房地产研究院 综合研究部

　　住房金融课题研究组组长：回建强　

美国金融风暴直接影响我国实体经济发展，进而对房地产市场产生严重影响，造成悲观市场预期。

报告摘要

　　1、住房信贷直接促进了我国住房市场的历史性突破。研究回顾了我国住房制度改革的历史，住房市场之所以能够快速发展，得益于个人住房信贷的大力支持。同时，住房金融政策对住房信贷产生直接作用，“9.27”政策就是一个明显的例证。

　　2、三个维度的研究对比表明住房信贷和住房市场存在高度相关性。该研究通过对美国房地产市场、中国房地产市场以及中国上海市房地产市场住房消费信贷量和住房成交量的对比研究，得出住房信贷与住房市场的发展存在高度相关性的结论。

　　3、美国金融风暴直接影响我国实体经济发展，进而对房地产市场产生严重影响，造成悲观市场预期。从风险控制的角度分析，指出美国金融风暴对我国实体经济也产生重要影响，主要体现在外贸需求方面。我国实体经济增长减速必然影响到住房消费以及相关预期。另外，我国也存在发生住房信贷风险的可能性。在经济减速的情况下，央行通过放松货币政策鼓励居民住房消费，虽然这样可以拉动住房成交量，但如果控制不好“度”的问题，就有可能造成信贷滥发，鼓励穷人卖房，为信贷危机埋下祸根。因此，该研究明确指出，防范住房金融风险的主要途径是把好金融关。

　　4、房贷新政无法根本改变住宅市场的调整周期。原因是此次央行新政的执行力度并不大，受到银行风险控制等因素的制约，央行新政只能给与头套自住普通住房和部分属于改善性质的套房给予信贷优惠。经济形势和银行风控因素决定了此次房贷新政只能在短期内缓解市场成交量不足的问题，而在中期和长期内，其政策效果将逐步减小，并且会面临更多的不确定性。

　　5、央行与银监会在新政执行尺度上存在分歧，反映了增加内需与控制金融风险之间的矛盾，解决的办法是寻找两者的平衡点。值得注意的是，即便在短期内，央行新政要想取得更大效果，还需要对“改善型住房”给予明确的标准。央行与银监会在政策执行尺度上存在一定差异，这种分歧和差异并不是根本矛盾的，而是“一个硬币的两个面”，央行更多地从宏观经济的角度看待问题，希望房地产消费能够带动内需增长，银监会则从行业监管的角度要求银行审慎扩大住房信贷规模，严防信贷风险。因此，整体来看房贷新政的执行需要在扩大内需与控制风险间寻找一个平衡点。

　　6、提出了若干控制住房信贷风险的政策建议，包括继续放松货币政策，建立政策住房金融机构等。头先是继续加强房贷风险研究，金融系统深入开展风险压力测试；其次是在通胀预期稳定的情况下，继续放松货币政策，特别是降低利率水平，可以缓解企业和购房人的财务负担，降低房贷的系统性成本压力；再次，我国要建立政策性的住房金融机构，住房信贷逐步与商业银行信贷区分，并且在一定程度上弱化央行货币政策的变动对住房金融的影响，这样住房市场的发展才能更加稳定和风险可控。

一、研究说明及研究结论

　　研究说明

　　本次研究主要研究目的是通过对定量和定性的方法，分析我国住宅市场与个人住房贷款之间的相关性。为了尽可能提高研究的可信性，在数据方面，主要通过中国人民银行总行、央行上海总部、上海银监局、国家统计局等权威机构，整理全国及区域性数据。

　　由于我国房地产市场发展历史较短，在很多方面还需要参考国际市场的做法和经验。因此，在研究住房市场和个人房贷之间的关系时，对于美国等市场的住房和信贷之间的关系也做一定分析，通过国内国际等不同层面的研究比较，得出个人住房贷款和住房市场发展之间的互动关系。

　　本次研究的两个设定：，对比分析时，住房贷款余额年度增长量或住房贷款余额月度环比增长完全量作为住房消费信贷市场的衡量指标，商品住宅成交量是住宅市场的衡量指标；，上海的住宅市场和住房金融市场在全国范围内发展比较早，也比较成熟，因此在具体分析时，以上海的个人住房贷款和商品住房成交量作为重要的指标来分析两者的相互影响关系。

　　研究结论：

　　一、住房消费信贷量与住房成交量总体存在正相关关系

　　二、金融政策直接影响住房消费信贷量

　　三、市场走势及消费预期也同样影响住房消费信贷量

　　四、住房消费信贷是住房市场发展的必要条件而非充要条件

　　五、住房市场健康发展需要住房消费信贷支持，更需要市场自身的建设

　　六、我国存在发生住房消费信贷危机的可能

　　七、有必要建立政策性住房金融机构

　　八、房产调控政策应着眼于制度性建设

　　二、定性分析住房消费信贷与住宅市场的关系

　　1、住房消费信贷直接促进了住宅产业的发展

　　住房是人们生活的基本需求之一，在“吃穿住行”中排第三位，这足以表明住房的重要性。我国城市住房制度的发展经过了一个相对曲折的过程。在福利分房时代，城市居民获得住房的主要途径就是分房。住房由政府出资兴建，职工通过论资排辈、排队获得公有住房的租赁权。在这种制度下，城市居民的住房结构单一、住房需求个性化受到极大压抑；政府资源有限，不能满足居民日益增长的住房需求；分配制度存在巨大漏洞，住房分配不公现象不能避免等。

　　实践表明，福利分房制度在解放初期能够统筹资源，兼顾公平地解决居民住房问题，但不能长期适应经济的发展要求。1998年，福利分房制度被终结了，取而代之的是货币化商品房制度。当然，在住房制度发展与改革的过程中，发布了一系列的政策文件，逐步完善了各项住房制度。既强调市场对住房制度的有利作用，又兼顾了低收入者解决住房问题过程中存在的困难，提出了以经济适用房、廉租房、限价房、经济租赁房等多种形式的住房保障措施。

　　纵观住房制度改革的二十年，推动住房市场发展的主要因素是改革开放基本国策的确立，也是住房市场改革方面不断解放思想的结果。在具体施行方面，金融系统全面支持个人购房，提供个人住房抵押按揭贷款使居民获得购房有了足够的支付手段，也直接推动了较近十年房地产市场大发展。

　　在福利分房时代，建房资金基本上是政府财政拨款。城市职工工资收入非常低，只能够维持基本的生活水准，那时根本没有购购商品房的基础。并且，银行的业务主要是面向企业，特别是支持国企的发展。银行没有针对私人的消费贷款。房改后，我国房地产金融体系逐步确立和完善，银行开始大力支持个人住房消费贷款，有力促进了普通居民的住房消费，推动了房地产市场的快速发展。

　　2、住房消费信贷为居民购房提供了支付能力

　　近几年我国城镇居民人均住房建筑面积有了显著改善，2007年达到了28平方米/人，相对2002年，人均住房建筑面积增长了22.8%。虽然我国目前人均住房建筑面积还远没有达到西方发达国家的水平，但我国目前住房市场发展较迅速，人均住房建筑面积预计以每年1平米的速度上涨，在2010年有望达到32平方米。

　　城市居民人均住房面积的增长情况 单位：平方米

　　城镇居民可支配收入历年增长情况

　　住房市场的发展与市场购购力直接相关。购购力由两部分组成，一是家庭储蓄购购力，二是银行借贷能力。从城镇居民近六年的可支配收入增长情况看，可支配收入的完全额一直稳步增长，增长率呈现V字型。2007年相对2002年，城镇居民可以支配收入增长了79%，扣除物价因素，实际增长57.2%。

　　同期，城乡居民人民币储蓄余额增长速度缓慢下降。2007年相对2002年增长了98%。近三年来，城乡居民人民币储蓄增长率则屡创新低。这表明，在经济不断发展，人均可支配收入不断增长的情况下，城市居民把收入更多的用于投资和消费，其中购购住房是主要的用途。

城乡居民人民币储蓄余额及增长情况

　　而全国个人住房贷款余额的走势，2007年相对2002年，个人贷款余额增长了263%。增长幅度远远高于城镇居民可支配收入的增长幅度。这表明了个人住房贷款对居民住房消费提供了强大的购购力。

　　3、住房消费贷款与住房市场之间是相互作用的

　　一般认为，住房市场受到住房消费信贷影响非常大，即住房消费信贷支持力度大的时候，住房市场发展较快，住房消费信贷支持较小的时候，住房市场发展就慢。这是总体的一个规律，但并没有把两者的关系完全说清楚。

　　实际上，在房价比较高的时候，消费者预期将对市场产生极大的作用。当国家宏观调控比较紧的时候，消费者预期未来住宅市场将普遍下跌，并且相当部分的消费者购购力出现问题，即自身储蓄加银行贷款也很难购购到满意的住房。在这样的情况下，消费者会出现观望的心态，市场成交量大幅度下降，市场调整。即便银行本身可以提供大量的住房消费信贷，但潜在消费者却并不会继续入市，因此，银行信贷就会大量闲置，贷不出去，出现一方面市场普遍低迷，另一方面银行信贷无用武之地的现象。这是市场对银行信贷的反向影响。

　　目前，上海、深圳等地住宅市场出现了这种情况。据央行上海总部的数据，近几个月来上海市房地产市场交易持续萎缩，房贷市场也变得阴晴不定。2008年8月份，中资商业银行个人住房贷款仅增加2.9亿元，较上月少增25.1亿元。

　　其中，新建房贷款减少6.2亿元，二手房贷款增加9.1亿元。同时，8月份，上海市场人民币存款环比增加较多，自2007年底开始的存款定期化趋势仍在继续。当月新增的人民币企业和储蓄存款中，定期存款增加509.4亿元(其中仅1/4为通知存款)，同比多增205.7亿元，占比高达78.8%。存款的增加和住房贷款的减少显示居民对购购住房的热情正在降低。

　　从这个角度看，可以得出这样的结论：住房市场的发展受到多方因素影响，住房消费信贷量的多少并不是住房市场发展的充要条件，而是必要条件。

　　4、金融政策直接影响银行住房贷款

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