我认为,为促进我国房地产市场平稳健康发展必须解决认识上的问题:

一、"住有所居"还是"居者有其屋"？党的十七大提出"住有所居",意即要让每个人都能有房子住,而不是"居者有其屋",就是说并非强调每个人都要拥有自己所有权的住房。

美国1974年8月制定的《住宅与社区发展法案》,提出在社区多盖房子卖给低收入的人,当时美国拥有所有权住房的居民只占63.3%。从2001年以后大力发展房地产业,直至这场金融危机爆发之前,这一比率才提高到 68%。

提高这4.7个百分点付出了极其沉重的代价。尽管美国产生这场百年一遇的金融危机原因非常复杂,但毕竟是由次级房贷泡沫破灭引发的。我国当前人均 GDP只有美国的1/14,要实现"居者有其屋"、人人都要拥有所有权的住房实在是为时尚早。

二、用"一条腿"走路还是"两条腿"走路？在住房制度改革之前,城市居民从普通老百姓到高端干部都不购房,是实行计划经济的公房配给制度,即廉价的公租制度。房改以后,除了极少量廉租房以外几乎都实行了商品房制度,基本上是通过市场购购商品房来解决新的住房需求。

但实践似乎已经证明,完全依靠市场调节的商品房制度难以解决实际需求,因为有相当一部分中低收入群体、年轻人是购不起商品房的,住房公积金需要积攒许多年后才能派上一点用场。所以,先住公租房对相当一部分居民特别是年轻人是不可避免的一个过渡阶段,实行商品房和公租房两种制度共存,用"两条腿"走路是必然的选择。

城市中等偏下收入家庭以及新就业职工、外来务工人员等既不符合廉租房或经济适用房保障条件,又缺乏通过市场购购住房的能力,被称为"夹心层"。他们居住条件普遍较差,是较需要社会关注的群体,发展公共租赁住房就可以为他们提供有力的保障。

将来永远都会有新的"夹心层"群体不断出现,实行商品房和公租房两种制度共存是长期的方向;先住公租房,条件成熟后再购商品房,分两步走也是这部分居民解决住房问题的正常规律。

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