"不是房价越高，楼市发展就越好"

"沈阳商业地产的发展不取决于环境，而取决于创新运营模式"……

近日，在来沈参加活动时，中国社科院金融研究所研究员易宪容"语出惊人"

"国十条"后，一线城市楼市逐渐如人们预期般回归理性，但像沈阳这样的二线城市却"独善其身"。是政策失效,还是二线楼市已无需调整？

本报记者带着一系列疑问专访了这位金融、地产专家。

"不是房价越高，

楼市发展就越好"

易宪容认为，房地产还应从解决居民自住需求角度入手。

记者：一线城市的楼市已出现一定程度的下滑趋势，但包括沈阳在内的二线城市却截然不同。为何政策对二线城市"失效"？

易宪容：不能叫"失效"，只是影响比较小。

一直以来，沈阳房价与城市地位不相匹配，因此此次调整对沈阳的影响比较小；同时，多年来开展的棚户区改造也是一方面原因。棚户区改造释放了一部分住房需求，使沈阳楼市的供需关系更加趋于合理。

此外，人们不应把"国十条"看成是打压楼市的政策，它仅仅是让楼市回归到2008年时的理性状态。

记者：今年，"大沈阳"、"大浑南"等一系列利好消息让很多人对未来沈阳的房价看涨，您怎样看待？

易宪容：区域规划让沈阳成为区域发展，这是好事。但城市发展一定是让房价提升吗？我认为不是这样。

我们不能认为房价越高，楼市发展就越好，城市也发展得越好。

关键是要让楼市的总量、规模提升上去，"量升"对房地产市场而言也是好事。量升了，房地产行业才会发展，城市经济也因此得到提升，民众的生活水平也会提高，自然也会带动消费能力的提高，并间接促进房地产市场的消费。

房地产还应从解决居民自住需求角度入手。

"物业税能否出台

要看市场情况"

易宪容强调，下半年楼市主要以"国十条"政策落实为主，政策延续性不会有太多变化。

记者：政策正在逐渐让房地产市场回归理性，是否代表未来出台新政的可能性大大降低？

易宪容：未来是否会再出新政，我认为主要取决于市场。

现在，一线城市已经没有了房价上升的趋势；对于二线城市而言，如果未来房价升得较多、较快，国家使其向下调整的几率就比较大。

在未来一段时间里，政策延续性不会有太多变化。但无论怎样，"国十条"是不会半途而废的，它会一直执行并落实下去。"国十条"的内容包括了很多，涵盖面也很广，但政府为了减少对房地产市场的冲击，政策只是陆陆续续地出台。

就目前来看，真正落实到位的还不到20%。

记者：还会有哪些政策在未来有可能被落实下来？

易宪容：比如"国十条"中提到的楼市税收政策。

税收政策是房地产行业重要的调控措施，比如物业税、房产税。

但到目前为止，尽管市场对两税的讨论很激烈，但国家为什么不出台？关键就在于是想让市场平稳发展，减少市场的冲击。

比如，开征物业税需要具备一定的基础条件，如翔实的不动产登记资料、科学地对房地产进行低成本估价、严格细化征收规则等等。只有具备了这些条件，物业税的开征才能有效地进行，并达到预期的目标。

"商业地产要让

'消费创造消费'"

易宪容认为，未来商业地产是楼市，应扩展全新运营模式，寻找适合消费者的切入点。

记者：如果真如您所言，未来政策将逐步落实剩余政策的话，这是否意味着房地产行业还将处于漫长的调整期？

易宪容：也不尽然，住宅市场的投资被抑制后，商业地产会成为未来房地产市场的投资新机遇。因为信贷政策的因素，市场中出现"商住倒挂"现象。但一系列政策正在将这一现象逐渐消除，未来商业地产是楼市的。因为，住宅市场的发展需要大量的商业地产支撑。

记者：一直以来，沈阳商业地产发展始终参差不齐。您能否给沈阳商业地产项目一些建议？

易宪容：对于目前沈阳商业地产的现状，我也略有耳闻。但我要说，沈阳商业地产发展好坏，不在于产品、市场环境等因素，关键在于项目是否提供了一个全新的运营模式。比如说一个卖场，有很多消费者涌入进来，你能否带动他们消费就成为了关键问题。

商业地产要让"消费创造出消费"。商业地产的开发商要创造出一些新颖的东西来吸引大家，让大家主动去消费，以带动商业地产项目发展。

记者：如何去理解这种"全新运营模式"？

易宪容：就是要寻找到适合消费者的切入点，这个很重要。商业地产不怕竞争，关键就看你是否找到了一个好的切入点。

扫一扫或者搜索微信号：Lcy18876761354

长按识别二维码

免费看房热线（0898-66691855）

QQ号：

远离城市雾霾，带上您最爱的人一起享受海岛阳光！