记者：现在开发商热衷去二三线城市搞城市综合体，你对此怎么看？

宋丁：开发商去二三线城市搞开发是大势所趋。然而，对于成熟的开发商来讲，此刻进入二三线城市，不能再走一线城市房地产开发的老路。他们非常清楚，国家在住房领域的调控政策对二三线城市也是有影响的，不能简单地启动当地的住宅投资。与此同时，二三线城市多年来在综合商业配套建设方面欠账较多，有很大的投资空间。从国家调控政策看，商业地产目前并没有受到限制。综合分析，二三线城市商业地产的机会成本较低，机会收益前景较佳，尤其是能够充分反映一个城市商业品牌和成就的大型城市综合体项目，目前在二三线城市受到当地政府和市场的普遍欢迎和期待，这就是目前开发商们为什么热衷于投资二三线城市的城市综合体的主要原因。

记者：你认为此次政府严厉的调控到底对房地产市场产生了什么样的影响？很多研究机构宣称房价要降多少多少，你觉得未来的房价走势将会怎样？英国经济学家弗雷德?哈里森曾准确地预见美国和英国较近30年的数次泡沫崩溃。他认为自从工业革命以来，完整的房地产周期维持在18年左右：“房价会先上涨7年，然后可能会发生一个短期的下跌，然后再经历5年的快速上涨，再之后是2年的疯狂(哈里森称这两年为‘胜利者的诅咒’)。较后是历时4年左右的崩溃。”中国的房地产是否也会如此呢？

宋丁：2010年两次推出密集的房地产调控政策，我认为已经产生相应的效果。主要表现在以下四个方面：

其一，房价受到明显抑制。全年全国住房均价有一定上升，主要是二三线城市拉动的结果，对于调控的一线城市来说，效果明显，房价基本在窄幅内波动。试想，如果没有两轮调控政策出台，2010年一线城市的楼价将有可能再次产生较大幅度的上升，那将造成更明显的泡沫格局。

其二，需求结构趋向合理。2009年，中国房地产市场上充斥着投资和投机者，特别是一线城市，投机投资客超过50%，扭曲了正常的供需关系。今年以来，在双限政策下，大量投资投机客退出，目前有效需求主要是以居住为主的刚性需求。

其三，房地产行业重归理性重组通道。2007年的调控，曾经给中国房地产行业带来一次良好的行业整顿、资产重组的机会，但是被后来的金融危机给冲散了，2010年再次推出调控政策后，目前房地产业内再一次酝酿资产重组和产业升级，那些不适宜在这个领域生存的企业，包括一些杂牌的国有企业和能力低下的中小型企业将逐步退出这个行业。

其四，在调控的通道里，国家和政府争取到时间和机会，大力调整过去十多年中货币化改革带来的住房单一依赖商品房的被动格局，制度化地推动保障性住房建设，拉开了未来中国房地产业实施保障房和商品房“双轨制”的序幕。

尽管2010年国家对房地产的调控政策力度很大，但也要看到，由于国际金融危机的余波未尽，美国量化宽松的政策带来的国际热钱对中国的冲击力度在加大，特别是国内流动性充溢的格局并没有根本改变，过去两年的信贷规模将近此前10年的信贷规模，2011年的信贷总盘子仍然不低于7万亿元，考虑到当前和未来很长一段时间内国内通胀的压力，预计社会资金仍然会把房地产看作规避货币贬值、进行保值性投资和获利性投资的重要领域，这将给2011年中国楼市带来继续上升的压力。2011年，无论是金融领域的加息、继续提高存款准备金率，还是房地产领域的房产税等政策因素仍然会影响市场，由此推论，2011年的中国房地产市场将继续演绎政策和市场的强力博弈，房价将会在一定幅度内上下波动。

弗雷德·哈里森的“18年周期论”很难准确解读中国楼市，因为中国的国家政策体系和市场格局具有自己的鲜明特征。

记者：现在涌现出不少的房地产基金，外资在搞，央企也在搞，房地产基金会是开发商的较后一根救命“稻草”吗？

宋丁：中国目前正在大力推进房地产基金的建设，各个商业银行都在尝试建立，从地方看，上海浦东已经走出步，其他地方也在积极推进。从国际经验看，房地产基金是房地产业发展到一定阶段的必然产物，是商业银行信贷的必然补充，在规模上甚至能够超越商业信贷。由于房地产基金有严格的制度约束，有风险规避机制，更重要的是，它立足于政府监控下的社会资金筹集，是独立于商业银行金融盘子之外的房地产融资渠道，因此，对于中国这样的商业银行信贷控制严格而社会资金又十分充裕的国家来讲，房地产基金的前景就显得非常光明。

说房地产基金是房地产开发商的较后一根救命“稻草”似乎有些夸张。在当前房地产基金热浪涌动的背后，是利益驱动助推房地产基金发展偏离轨道的动向。因此，国家在积极推进房地产基金发展时，必须未雨绸缪，建立严格的监管和惩罚制度，要让房地产基金成为中国房地产开发的良性金融调节工具，而不是商业信贷以外一匹失控的房地产金融“野马”！

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