据CBN记者了解，这几年间，擅长资本运营的绿城中国控股有限公司（03900.HK，下称“绿城”）副主席寿柏年几乎尝试了再融资领域的各种创新方式，包括私募基金入股、头次公募前可转换债券融资结构、IPO、高息票据借贷、发行人民币可转债等。但是，这仍然没有从根本上缓解绿城长久以来高负债率的“窘境”。

绿城的融资新招

为了预防随时可能出现的“资金紧缺”，这一次，寿柏年玩的是“房地产信托计划理财产品”。日前，工商银行推出中海绿城房地产信托计划理财产品，通过该信托融资计划，绿城可获得的初始信托资本较高为19.83亿元，其中，工商银行将至少担负其中85%的资金。

该信托计划将主要投资于位于杭州的绿城蓝色钱江项目和位于无锡的绿城太湖新城2个项目,期限三年，预期年收益率6.5%。并将采取存续期内按年预付利息方式，每年预付6.5%的收益，较三年期储蓄存款高3.17个百分点，购购起点为人民币10万元。

目前尚无法获知该理财产品的认购踊跃程度。据了解，绿城集团将以其股权为该信托计划进行担保，公司同时在协议中承诺，将认购不低于60%的次级份额。

在绿城之前，新湖中宝（600208.SH）也曾推出过类似的信托产品，与杭州工商信托投资股份有限公司合作推出地产基金“飞鹰二号·新湖中产投资集合资金信托计划”，9%的票面利率创下公司债发行利率新高。

戴德梁行房地产咨询有限公司华东区总经理陆逢兆认为，房地产企业拿地绝大多数均采纳杠杆财务，在市场与政策的双重压力下，一些地产商经营活动产生的现金流量“告负”。对那些在2007年踏错宏观节奏、疯狂拿地的房地产商来讲，2009和2010年仍是危机高悬的一年，不排除部分房企因资金链断裂而走向破产清盘的可能。

外资仍是次优选择

“楼市后市依然不太明朗，变数不断，保证资金链的安全依然是头要任务。”中国社科院金融研究所研究员易宪容表示，在销售策略上，地产商应保持价格弹性和灵活性，减少存货压力，弥补经营性现金流的缺口，从而提高资金周转率。现在是“抢钱、抢粮、抢市场”的良机。

在今年3月的反弹行情中，杭州拥有成交记录的住宅类楼盘数量共计115个，其中成交排名前10%的楼盘成交量占总体的比例约为50%，其中，10%的楼盘占据了楼市一半的成交量。一边是少数楼盘的热火朝天，一边是多数楼盘的门可罗雀，对于一直没有深度介入杭州地产业的境外基金而言，这就意味着机会。

在此之前，浙江房企对频“秋波”的境外基金持谨慎态度，普遍抱以“只接触不合作”的态度，认为境外基金“店大欺客”，往往会提出苛刻的合作条件。但是，这种局面正在悄然发生改变。

中国房地产指数研究院副院长陈晟日前透露，美国一家知名的地产基金向杭州一家二线开发商投资了2亿元人民币，资金快速到位，并已经交割。

“很多时候，一些房地产开发企业都在玩八个瓶子七个盖的危险技巧。眼下，对于地产商而言，借到钱比没有钱更重要；而对于基金而言，现在是低谷补仓的契机。”　陈晟表示。

杭州金成房地产集团有限公司执行总裁陈利波亦表示，面对房地产市场调整的现状，房地产企业正在寻求新的融资方式，以解资金匮乏的燃眉之急。虽然供需双方放弃“博弈”已使市场出现回暖，但行业存货依然居高不下，经营性现金流普遍紧张。对于部分过着“紧日子”的“差钱”公司而言，外资或许不是较优选择，却也是一项次优选择。

(作者：叶国靖)