新开工恢复尚待时日

业内对于楼市供应的判断，主要是基于新开工面积的增幅。而2008年初以来，全国楼市新开工情况持续低迷，导致今年下半年商品房新增供应趋于紧张。

国信证券分析师方焱指出，从累计数据看，去年二季度开始，新开工面积急剧萎缩，至今仍然低迷，今年前5个月累计新开工面积下降16.1%，比1-4月份的降幅扩大了0.4个百分点。从每月新开工面积增速看，2007年9月开始就呈下降趋势。根据方焱匡算，由于2008年二季度新开工面积减少，将导致今年下半年商品房供给与往年均值相比减少2.62亿平方米。而新开工面积的恢复至少还需要一个季度。

长城证券分析，2005年以来，全国竣工面积一直小于销售面积， 2008年供求关系出现反转，市场处于供过于求。主要原因是销量下降了20%左右。另外，近三年以来，土地购置面积一直只有销售面积的60%左右，长期供应堪忧。

从一线城市看，供求关系更加紧张。去年销量大幅下降38%，才使得供求关系发生逆转，但同时供给也在萎缩，2008年竣工面积同比下降23%，新开工面积和土地购置面积分别下降了8%和24%。而2005年以来，四大一线城市土地购置面积一直只占销售面积的30%左右，长期供求矛盾更加尖锐。

在去库存化方面，按较近4周的平均销量计算，长城证券跟踪的13个城市平均消化时间为26周(6个月)。按今年上半年的销量来计算，则平均消化时间为36周(9个月)，总体来看，短期供求基本平衡。但上海、杭州、南京等城市"供不应求"的情况较严重。

房企毛利率将走高

业内预计，今年商品房原材料价格仍处于低位，2007年的高价土地将在今后几年分摊消化，而2008年的土地多数以底价成交，因此，随着房价走高，今年下半年房企销售毛利率有望走出低谷。

渤海证券报告指出，按照项目的销售进度，商品房销售毛利率在2008年下半年是谷底，今年上半年已提升。如果今年下半年的房价与上半年持平，预计今年的销售毛利率同比增长38.72%。项目结算滞后于项目销售，因此商品房结算毛利率在今年上半年处于谷底，下半年将有所提升；在目前的房价水平下，今年商品房结算毛利率年将同比增长3.15%。

在销售扩大和毛利率回升的影响下，房地产公司今年整体业绩被看好。长城证券分析，如果2009年房价涨幅5%、销量增长20%-25%，行业整体业绩增长10%。如果2010年房价涨幅10%-12%、销量增长10%-15%，行业整体业绩增长25%左右。而房价上涨对于项目毛利率低的公司，具有更强的业绩和重估价值的推动性。

销售利润率与财务杠杆提升空间决定企业的业绩。面对市场持续回暖，价格继续上行，那些毛利率偏低、三项费用存在下调空间、在去年去杠杆化使得负债率明显降低的房企，其业绩将有更大的改善空间。