目前无锡在建或拟建的城市综合体项目达到了22个。作为一个新的产品形式，一种新的产业形态，城市综合体不同于一般的地产项目，它不是说简单地卖住宅、卖商铺，城市综合体的成功关键是什么？它们各自又是如何实现差异化发展的？

围绕着这一系列话题，无锡万达商业广场有限公司副总经理马俊浩、无锡红豆置业有限公司副总经理李健、无锡金太湖房地产开发有限公司副总经理汤小伟、无锡宝龙房地产发展有限公司销售总监林滨泓、明发集团无锡房地产开发有限公司营销总监曹泽武等5位嘉宾，展开了探讨。

区域营造定位

在嘉宾来看，城市综合体，每家公司的操作手法与模式都不一样，但对于一个成功的城市综合体项目来说，头先是定位。每个项目的选址不一样，周边的商业群、消费群也不一样，这就决定了项目的定位不一样。每个项目都必须根据地域特征、消费环境来营造自己的氛围。

红豆国际广场位于市，地段决定了它必须高定位，酒店式公寓、商档百货商场、办公楼成为项目的主打内容；位于河埒口地区的万达广场承担着老区改造的功能，在定位时更多的是对老商业的升级换代。

金太湖国际地处欧风街，这里原本就是无锡的餐饮、休闲、娱乐聚集地，新项目很自然地成为一种延续与光大。

宝龙城市广场位于新区核心地段，周边聚集了一大批中高端白领群体、已有很大的商务旅客，围绕这样的消费情况进行定位。

新区有两个商业园区，一个很大的商旅，酒吧、医疗设施、精装单身公寓成为这里的特色；明发商业广场选址在惠山新城，这是一个有潜力，但目前的人气、居住环境、配套都还有所欠缺的未成熟区域，以餐饮、娱乐为主的特色主题公园成为发展方向。

规模决定设计

项目的规划也很重要。“前期的规划设计是任何一个城市综合体项目走向成功所必不可缺的。”万达的马俊浩介绍，万达下设一个有300多名专家组成的商业规划设计院，在每一个项目动工建设前，都必须经过专业的规划设计。

拿到了一个非常优越的地理位置后，项目就要进入全面设计阶段。“城市综合体的设计不仅仅是建筑设计，还包括了业态布局。”金太湖的汤小伟表示。红豆国际广场的李健提出，城市综合体是多种业态的组合，各种业态之间是一种互补的关系，对业态的布局就是考虑怎么吸引更多的消费力、购购力。

在宝龙的林滨泓看来，项目应该根据规模的大小来进行规划。像明发商业广场有50多万平米，它选择的是一种半开放式；金太湖国际城有70多万平米，它选择的是一种全开放式；宝龙城市广场，只有20多万平米，因此选择了闭合式，所有业态则是根据地块形状、周边产业特征、消费情境进行布局的。

运营盘活项目

有人说，招商是一个城市综合体项目成功的关键。然而在会客厅里，嘉宾们却提出，前期的销售成功不代表后期的经营成功，一个城市综合体项目要持续发展，还要靠后期运营管理，必须有一个良好的运营团队在招商后把经营盘活，项目才能长久长青。正是意识到了这一点，万达集团2000年专门组建了一支运营管理队伍，经过9年的发展，如今已扩展至1万名成员。

对于明发、宝龙来说，他们认为较好的运营就是坚持既定的定位。明发的曹泽武说，在城市，大而全的项目很容易吸引客户，但在明发，它处于一个未成熟的新城区域内，不是单单地大而全就能满足客户的需求，他们确定了餐饮娱乐这样一个特别鲜明、有特点的主题作为将来的经营方向，而今后的运营就要坚持围绕这个主题来发展。