在当前国内土地市场背景下,房企拿地难度激增,政府关系不顺、资金不足、土地供应量小、拿地渠道狭窄等因素综合叠加效果,可能导致企业个体在很长时间内无法取得土地。以万科为例,9月7日以22亿元拿下北京长阳镇1号地,此时,距离公司上一次在北京拿地已达两年之久,自此之前,新任总经理毛大庆表示“我的头要任务是拿地”。可见充足的土地储备是企业立足之本,而进行土地储备正是房企防患于未然、以备不时之需的战略举动,避免形成无地开发、企业倒闭注销的局面。

囤地产生的机制

囤地已不仅仅是单纯的企业行为,对行业和对社会产生了深远的影响。囤地直接表现为大量购地引起地价飙升,延缓开发导致商品房供应不足,两种因素均促使房价高企,购房者只能望“房”兴叹,造成社会矛盾加深、政府与民众之间相互不信任等不和谐因素。房地产业是当下国家经济企稳回升的重要支柱,如果行业调整不彻底,楼市波动过大,会对未来经济产生负面影响。

企业何以囤地?国家频频出台促进土地集约利用、提高使用效率、土地闲置收回等政策,贯彻落实却很难,很多政策较终成为一纸空文。以广州为例,2007年拍卖了50块住宅用地,其中“地王”共有27块,至今仍旧有24块未能动工,却只有一块被政府收回。同时,目前土地出让金管理机制不完善,很多地方政府依靠土地出让获取财政收入,通过控制土地上市节奏,盘活土地市场,实现土地价值增值。而相关主管部门、地方政府、开发商的博弈和利益纠葛产生的缝隙,为开发商在土地储备方面提供了便利条件。

土地存量集中度较高

根据有关统计数据显示,自1998年房改以来,全国范围内用于房地产开发的土地购置面积达到33.7亿平方米,而截至2009年10月,全国土地开发量仅为19.4亿平方米,占购置总量的63%,仍有12.4亿平米近40%的土地滞压于发展

商手中。而近几年全国每年房地产开发规模为6亿至7亿平方米,全国的存量土地仅能维持2-3年的开发。

全国土地存量的30%,约4.3亿平米掌握在少数房企手中,其中有以保利、中海、金地、绿地、华润等为代

表的央企或国企,还有以万科、世茂集团、恒大、龙湖等大型上市民营企业。

根据土地储备数据统计,截至今年三季度末,恒大地产以5100万平方米居头,碧桂园和雅居乐分别以4360万平方米、2950万平方米分获和第三位,万科以2450万平方米位于第九位。

企业销售业绩方面,万科以426.46亿销售金额继续位居销售金额榜头位,保利地产以310.35亿次之,中海地产、绿城集团、恒大地产、绿地集团等4家企业销售金额均超200亿,10家销售过百亿。今年的房地产企业格局基本已定,按销售金额来看,三个梯队的分界线分别为:500亿以上只有万科；300亿-500亿级包含保利地产、恒大、中海、绿城及绿地5家；100亿-300亿级包含华润、龙湖、融侨等16家企业。

从以上数据不难看出,公司的房地产销售金额排名与土地储备排名不匹配,未来房企如若想在保住现有行业地位的基础上继续扩张,就必须进行大量的土地储备。以万科为例,其发布的第三季度的财务报告显示,1-9月公司累计销售面积增长26.8%,销售金额增长29.6%,远低于全国的平均增长率。而目前万科储备的项目资源略少于未来三年的开发量,土地资源仍需补充,以保证可持续发展。

房企新增资金集中度更高

不少房地产开发企业拿地迫在眉睫,势在必行。当下房企资金充裕,正是拿地的较好时机。房地产市场迅速回暖,开发商销售回款速度激增。截至前三季度,全国商品房销售金额27532亿元,其中万科、保利等大型全国知名房企总销售金额达到3488亿元。

在积极的财政政策、信贷宽松、楼市复苏强劲的大背景下,房地产开发企业本年资金来源38991亿元,同比增长38.8%。但根据中国证券报2009年以来所有公开的房地产上市公司融资信息统计数据显示,61家内地房企中的“前15名”(按融资额高低排列)共计融资3193.45亿元,占被调查房企融资总额的81.2%,其中“前10名”获得的银行授信总额(2419亿元)几乎占被调查房企所获银行授信总额(2420亿元)的100%,以上数据表明本年房企新增资金90%以上全部集中于少数房企手中。

年底土地市场　　将再演抢地大戏

思源置地认为,若四季度后两月土地市场供应量充足,必然会掀起新一轮的抢地热潮,土地市场再度呈现供需两旺的局面。市场上可能呈现出一下集中特征:全国性规模房地争相购购土地,公开市场竞争激烈,对于一线城市优质地块争抢更胜以前；小型、民营房企拿地困难重重,企业伺机而动,获取冷门地块,在土地市场占领一席之地。

多数房地转战二三线城市,青睐于市场发展相对成熟、土地供应充足的城市,以降低拿地难度。

(作者：袁斌)