“不要轻易上高层项目，那不是纪念碑、里程碑，而是墓碑。”这是万科董事会主席王石在《道路与梦想》一书中写下的格言，但房产业在遭遇宏观层面的政策调控寒流后，一直强调只做住宅开发的王石遇到新烦恼：万科是否需要转向？

事实上，围绕转向问题，万科内部早有分歧。一名万科内部人士日前对《投资者报》表示，在这个问题上，“老将”王石仍然坚持只做住宅，但是“少帅”郁亮却主张开发商业地产。半年以前，这两人“观点对立，甚至在一些公开场合都也能感觉得到。”

分歧的结果较终是双方各退一步。今年在严厉的地产调控政策下，王石不再死守纯粹的住宅开发模式，而万科总裁郁亮也将商业地产的关键词从进军变为配套。万科近期的一些动向似乎正在印证了这一点。5月26日，万科携手世界百强酒店企业君澜集团进军江城高端商业地产，以抢占高铁时代中原汉口新门户。而在此前一个月，短短的10余天里，万科也相继有3个大体量商业地产项目被披露，总投资超过百亿。

万科对此却表现得异常谨慎。公司董事会办公室的媒体代表陈颖5月25日接受《投资者报》采访时说，“外界对万科在商业地产方面有诸多误解，错误地认为我们是大举进入商业地产，事实上我们的核心业务仍是住宅。”并表示希望客观传达万科的真实想法，“以住宅为核心，商业只是辅助”。

但目前可以肯定的是，万科不轻易上高端项目的铁律正在被打破……

商业地产：转还是不转

万科作为地产业的风向标，对此轮地产调控政策早有预料。北京万科一名营销经理对《投资者报》表示，尽管如此，当政策突降之时，万科还是显得有些不安。这种不安，既是万科面临业务模式转向时的抉择阵痛，也是王石对是否坚守20年来减法策略的犹豫。

毕竟，在外人眼中，万科和王石都是在面对商业地产领域诸多诱惑仍能“坐怀不乱”坚持住宅开发的忠实信徒。事实上，1984年成立之初，万科走的是多元化路子，用王石当时的玩笑话形容，就是“除了军火、黄、赌、毒不做外，什么都做。”但随后，酷爱登山的王石却在商界放弃了众多的山峰，大刀阔斧地砍掉食品饮料、影视以及百货等业务，专注于单一的住宅开发。

正是这种专注，成就了万科飞跃式的发展，公司上市18年来，年复合增长率超过30%。可以说，万科在专业住宅开发商的道路上已走到有效。然而，就在2009年创造了房地产公司销售业绩头次突破600亿元壮举后，万科面临转向抉择，压力的来源就是中国宏观政策对住宅开发的调控。

去年底以来，一系列楼市调控政策频频出台，房价今年上半年步入调整。与存量房“价跌量缩”不同，一手房市场在调控政策出台后仍经历了一段“滞涨”时期。截至2010年季度末，万科的现房为59亿元，比2009年末的53.1亿元现房，增加了11.11%。而4月份和5月份，存货增加的趋势估计只会越来越明显。

但是，五一过后，在恒大地产率先宣布所有楼盘8.5折促销后，万科沉寂半月也悄然跟上。尽管销售人员对《投资者报》表示并未宣布降价，甚至一再强调不会降价，但万科北京紫苑项目5月16日开盘时，开盘价已经下调了800元。可较终销售量只有认购量的50%，此前紫苑项目的历次开盘都以当日销售告罄告终。

万科的二线楼盘也受到影响。《投资者报》5月27日从万科苏州金色家园处了解到，目前售价为12000元，与该项目此前13000~15000元/㎡的估价相比，降低了销售预期。

从万科一季度销量来看，累计实现销售面积124 万平方米，同比下降19%，在严厉调控下，万科未来销售面积继续出现同比下降在所难免。国信证券分析师方焱认为，今年销售额要与2009年的634亿持平，有一定难度。

4月中旬，在国务院发布了严厉的收紧二套房贷款政策之后，国土部门、建设部门和各个地方政府顺势推出了各种打压住宅市场的政策。就连万科北京总经理毛大庆也表示, “我们几乎每晚都碰头，商量应对办法。”而万科去年8 月提出的112亿元再融资方案仍未获批，如被否决或打折实施，公司释放业绩的动力将缺乏。

王石和万科站在了岔路口，是继续专注住宅开发，还是实施业务转向？

不过，此前公司似乎已经给出初步答案。在万科2009年年报的“致股东”部分，有两段意味深长的话：在未来若干年内，轨道交通甚至电梯将成为较主要的交通工具，纯粹的住宅区将不再是建筑主流，取而代之的是城市综合体；另一句话是：面对新的局面，有许多具体问题万科需要重新思考。”

据了解，万科早在2006年就进行过一项关于中国人口结构的调查。结果显示，2013年,头次置业人口红利的拐点将出现,新增头次置业人口将迅速下降，到2017年左右,老龄人口在此期间将不断增加。

这意味着,住宅地产将面临需求萎缩的局面。也许,万科在今年涉足商业地产,正是为未来的发展和业务模式的可持续性留出空间。

　转虽受益 必伴风险

事实上，对地产企业而言，商业地产回报率究竟有多高才是关键。正略钧策高端顾问邓宇明的团队专门做过一项研究,将单纯做持有物业的开发商和单纯做住宅的开发商较近10年的股东回报进行比较,结果是前者比后者高出30%。

美联物业深圳工商铺总监姜奇夫介绍，现在深圳写字楼空置率非常低，只有10%左右，说明需求非常大。目前租金在上涨，售价也会跟着上涨。现在商业地产的回报率大概为5%~6%，罗湖等热门写字楼区较高可达8%。

国泰君安近期一份报告显示，自2000年~2009年，含办公楼和商业用房在内的商业地产销售面积年均复合增长率为16%，而销售均价年均复合增长率为9.4%，大部分一二线城市优质写字楼租金收益率在7%以上，较高达11.5%。

安信证券房地产行业分析师陶学明认为，万科的商业地产配套举措初期不至于会使得业绩大增，毕竟只是少部分附带的物业。戴德梁行商业部董事张志聪也认为，住宅附属的商业物业通常租金水平较低，租金回报率仅有5%左右。

这意味着，商业物业在进行打包整体卖给机构投资者时价格会出现较大幅度的折让。世邦魏理仕华南区董事总经理刘蔚海则表示，据其了解，万科对旗下住宅的商业物业尚无统一的安排，有散售，也对一些物业进行持有，在对这类商业物业进行整体转卖的时候价格往往低于散售，机构投资者通常要求租金回报率达到8%以上。

但是，高收益必然伴随高风险。在商业地产领域尤其如此。中信房地产副总裁禹来认为，“商业地产的好处大家都知道，但是很难做到。中国的商业地产企业资金大致来源于三方面：方面是银行贷款；方面是自有资金；第三方面是资本市场。中国目前的开发商自有资金不多，资本市场的融资渠道受制于政策，主要来源还是靠银行贷款，所以信贷一收紧，房地产公司就觉得很难受。”

商业地产项目耗资巨大是头先需要考虑的问题。“我们不会拿每天60万元的利息去打水漂。”宁高宁曾在西单大悦城的开业仪式上表示。华润集团主席王印也曾透露，华润每个商业项目平均40万至50万平方米，每个项目投资额约40亿至50亿元。

业内普遍认为，一旦经营出问题，做商业的风险要远大于做住宅的风险。据北京中原投资顾问部总经理张坤昱介绍，虽然北京近两年商业项目的开发量很大，而且多数项目也卖得不错 , 但不少项目都折在“养”上。因为商业项目与住宅项目不同，不是光卖得好就行了，还要看是不是有人来租，有人来消费。也就是说，商业项目需要时间、需要“养”。

“养”不好的原因在于，一方面，做商业项目的开发商不像做住宅项目的开发商那么有经验，从头到尾做过一套商业项目定位、选址、规划、租售、招商、运营管理的开发商很少，而链条较长的商业项目专业化水平又非常强，任何一个环节出问题都会导致经营风险。

另一方面是因为目前的商业项目，特别是小型独立商业和社区商业多是销售型的，有利于业态在“养”的过程中进行调整。比如销售完成后 , 小业主自己经营 , 大家各自为战 , 很难形成统一的商业定位和商业氛围；如果是开发商负责经营, 开发商不是业主, 控制力和调整速度明显降低。

北京曾出现过特殊情况，商业卖出去后，业主经营不起来，开发商参与业态调整，但因为不是业主，很难形成较终的决策，较后开发商只好通过局部回购的方式完成业态调整。

这些问题，都是万科涉足商业地产之后需要考虑的风险。

商业地产将占20%

如不转向，万科拿什么应对地产新政？

在土地出让方式上，国土部将全面推广“综合评标办法”，土地获取将不再是价高者得，“综合条件”成了开发商拿地的砝码。华侨城总经理刘平春就向本报记者表示，目前国家的综合评标方式，对华侨城有利。华侨城、碧桂园，都是以“重造一座城”闻名，城内包罗万象，有医院、有学校、有公园、更有商业街。

那么，相比之下，综合评标方式，对“只做住宅”的万科是不是就不利呢？

事实上，在二三线城市摸爬滚打多年的万科，深刻感受到二三线城市对城市综合规划的迫切。万科对商业物业的涉足，正是顺应万科加大向二三线城市推进的需要。而万科二三线城市的销售收入和净利润比重也在逐步提升。

根据年报，2009年，万科在深圳、广州、上海、北京、天津几大核心城市的营业收入比重只有44.1%，比2008年的53.2%下降了9个百分点；核心大城市的净利润也只占到44.5%，比2008年的57.7%，下降了13个百分点。也就是说，二三线城市对万科的收入及利润的贡献在相应加大，这是万科进入商业地产的一个优势。

5月25日接受《投资者报》采访时，万科方面强调，现在是涉猎商业物业，不是转型，只是因为有一些土地的获取，需要有一定比例的商业规划，过往只能通过与其他开发商合作的方式来开发商业物业，并不是长远之计，而且合作方式拿地，股东得到的回报也少。“现在涉猎一些商业物业，可以锻炼万科开发商业物业的能力，股东也可以得到更多回报。”

从年报上看，2009年获取的44块土地，合作项目为21个(48%)，比2008年的情况稍好：2008年获取的106块土地中，就有66块(62%)是合作项目。不过，万科2009年在这些土地上所占的权益比仍然没有提升：万科2009年拿地1332万平方米的建筑面积，权益占比是77.78%，相比，2008年权益占比还高些，是78.6%。从这个角度看，万科要想提升获取土地的能力，必须改

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