但在2009年11月16日，万科总裁郁亮对全国众媒体高调宣布新战略：万科未来将加大持有型物业的储备，并在近期内陆续推出养老物业、酒店及商业配套等多种物业类型，住宅与开发持有物业比为8∶2。

这被广泛视作房地产商业模式转型的标志性事件。

2009年8月，商业名家凯德置地的毛大庆跳槽万科，坐镇华北，惹人想象，并表示，“万科并非完全不做商业地产”。随后王石在各公开场合仍坚称不进入商业地产。

时势正在逼迫万科在纠结中，做出改变。万科已掐算出自己的生命周期。

万科模式大考物极必反

上市18年来，复合增长率超过30%，万科坚持做了18年的减法，在专业住宅开发商的道路上走到有效。效法者如过江之鲫，碧桂园(企业专区,旗下楼盘)、恒大、雅居乐正是采用这一模式晋级名流。

当万科对住宅单一化的路径依赖到有效时，反向制约作用不可避免。万科要维持此前的扩张速度，必须具备两个支撑条件：一是继续享有人口红利，二是城市化进程加快至少不减速。此前，万科享受了城市化带来的巨大人口红利，保持了10年的高速发展。问题是，人口红利还能持续多久?

很少有效法者学到了万科的精髓，像万科那样敏锐洞悉自我生命。

据悉，在2006年前后，万科曾做过中国人口结构变化的研究。其中一个研究结论是：2013年，头次置业人口红利的拐点将出现，2013年后新增头次置业人口将迅速下降，而改善型和高端再改需求将不断增加;到2017年左右，20-65岁的总劳动人口将达到高峰。此后将快速衰退。

而目前中国城市化率为47%，业内预计将来一段时间仍可每年以1%的速度推进。根据大略测算，达到高峰的时间大概是2022年。

两相抵消，人口红利留给万科模式的生命黄金期约在7-10年。

这是一个不算长，也不算短的时间窗口，显然未到杞人忧天，然则以万科的规模，转型的难度和时间成本相当大。

“这个行业的商业模式不是一成不变的。未雨绸缪，现在已经到了房地产开发企业考虑路在何方的时候了。”业内一位专业人士说，2010年，大家都在跟着万科思考商业模式。

现实对万科的挤压

即便如此，万科在转型问题上表现出的急切和躲闪，同样耐人寻味。

万科的急切，不仅仅是人口红利和城市化理论的说服。而更可能是现实的催逼。

万科这两年一直在反思。业内人士透露说，万科近来对其他同行非常感兴趣。万科内部对竞争对手做了各种研究，以解释以下疑难：

2008年市场调整，以碧桂园、恒大为代表的住宅遭遇重大困境。

2008年以来，保利地产、中海外等地产商贴身紧逼。

2009年下半年以来，以“不当地王”为圭臬的万科在一线及二线地区拿地越发困难。

2007年以来，万科在地方政府规划建设的区域的优质土地上，和华侨城、招商地产、华润置地等比较，拿地几乎没有优势。

万科成功到底靠什么？经过研究所得的结论为，超级圈钱和超级快，从语言上讲，似乎不很动听，但这是必须的，作为精简到有效的万科，除了圈钱以推动周转，别无退路。

“我觉得万科的商业模式很一般。它这种模式受制于两个因素，一是成本较合理的土地储备，二是融资”，苏雪晶如此评价万科现有的模式。可以判断的是，拿地并非万科强项。所幸，万科具备比较完备强大的融资能力，使其商业模式能高效运行。

虽然万科口号为“建筑赞美生命”，但其实这一模式是围绕土地运营而生的。如果说，2008年碧桂园和恒大危机让人们意识到这一模式在资金周转上缺乏对冲机制，那么2009年以后的市场疯狂则会让万科意识到另一种危机：土地运营难度迅速加大。

央企的强势介入和地方政府的日渐流行的捆绑型土地运作模式，使得万科拿地难度越来越大，成本越来越高，空间越来越局促。

“房价与地价之间的利润会越来越薄。”上述人士说。万科虽然现金囤积，却无用武之地，这才是万科寻求转型的现实烦恼。

谁的妥协：王石还是郁亮?

换言之，这是万科被迫妥协的结果。

不过，如本文开头所述，万科为何在这个问题上前后表态不一?尤其是王石一以贯之的“不做商业地产”论，和郁亮前后不统一的表态。

世人皆知，王石欲效法美国巨头帕尔迪，坚持“住宅产业化”，以产业化带动快速的周转率，提高净资产收益率。但2008年来，不仅万科，帕尔迪也表现出较弱的抗风险能力。大与快之间难以切换，近几年来，万科规模不断扩大，但资产周转率却呈明显的下滑趋势，其资产周转率从2005年的0.56持续下降到2009年的0.38。相反，香港模式却表现出较强的生命力。

重要的是，如同招商证券(600999)贾祖国提出的疑问：万科可能成为帕尔迪吗?没有大量移民的支撑，万科只可能成为大把现金的银行。

正是如此，万科提出转型商业地产，通过内涵经营，提高利润率。有分析人士认为，这是新生代职业经理人郁亮的新思路。而这明显与王石的战略有着偏移。

王石的万科和郁亮的万科，会走向何方?