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拯救中新地产 上实借势走出长三角

  责任编辑:海南房产网   发布日期:2016-09-10 00:00:00  有效期至:2016-09-10  来源:  浏览次数 208 次

阅读声明:文章内关于户型面积的表述,除了特别标明为套内面积的内容外,所涉及户型面积均为建筑面积。

上实并购中新后,才能走出上海。

"四年黑暗中的苦工,一个月阳光下的歌唱。"法布尔在《昆虫记》里描写蝉的诗句,如今,用来描绘中新地产一点不为过。深陷债务泥潭两年半,中新地产近日终得解脱。

2010年6月24日晚,上实控股和中新地产联合发布公告称,上实以27.46亿港元,正式将中新地产45.02%股权收入囊中,成为后者实际控制人。

中新坐拥大量土储,上实控股实力雄厚,此次并购被业内认作是很好的互补。连一向无宝不落的摩根士丹利,也表示看好两者后期发展势头。

中新地产上月25日复牌至今,一直稳中有升。近期还宣布可提前赎回明年底到期的13.4亿港元可转换债券。

"以后来讲,上实控股直营业务会是基建和消费品,中新地产则变成主要地产平台。公司现有地产业务都可能注入中新地产,包括上海城开也可能并入中新,而未来的拿地计划都将通过中新进行,"上实控股行政副总裁兼上海城开(集团)有限公司董事长倪建达向时代周报记者透露。

 

中新复活

曾意气风发的中新地产,无论怎样也没料到自己会摘下2008年金融危机房企破产头牌。这家1999年就在北京成立的老牌房企,2003年借壳原科建集团在香港联交所主板上市后迅速扩张,先后在北上广深等地开发20多个地产项目。

按照前执行董事郦松校"尽量少从公开市场拿地,多从企业手中回购"的路径,中新地产在2007-2008年间大肆圈地,土储一度接近1500万平方米,其中包括此后让上实和中新棘手不已的珠海淇澳岛项目。

2007年,中新地产以31亿竞得淇澳岛项目,但获取后一直处于停滞状态,证件不全导致该项目搁浅。

2009年末项目有新进展,珠海市政府规定开发商上报具体方案到规划部门审批。

2010年作为上海实业入股中新地产的一项条件,两者发布联合公告称,向郦松校出售淇澳岛项目的全部权益,代价约为25亿港元。中新地产将承担约17.8亿港元已有负债。郦松校在协议签订日,仅需交纳1亿港元头付,一年后,每月交纳1亿港元,三年内交纳完毕。

然而5月的联合公告里,双方终止协议。据相关人士透露,香港监管层认为,中新地产大股东将淇澳岛项目以优惠的付款方式出售,对小股东有失公平。因此要求中新地产将该项目公开挂牌出售。

金融风暴扫荡了一切,彼时的中新地产已有望进入地产百亿俱乐部,但高价拿地和销售低迷的重负,让中新面临总额超百亿的还债压力。穆迪对其由Caa1下调至Ca的评级,间接宣布了中新破产。

2008年1月起,中新地产就进入了罕见的长期停牌。业内认为,一个红极一时的品牌或许将灰飞烟灭。

此时,上实控股给了中新地产复活的希望。然而,并购之路相当曲折。倪建达回忆,针对中新地产的收购谈判较早源于2008年3月,他担任上实控股的主要谈判人。收购谈判并不顺利,直到2008年10月,双方才达成次尽职调查的共识,次年10月,完成并购公告的主要框架。

此后,在历经"中新地产可用现金达到收购先决条件要求、珠海淇澳岛项目顺利剥离、降低负债达到收购要求"等多重考验之后,并购方案才告一段落。

根据联合公告,上实控股的全资附属公司-颖佳有限公司会以现金支付,有条件收购中新地产5亿股旧股和6.84亿股新股,每股2.32港元。

至此,上实控股已拥有中新地产约45%股权,成为单一股东,而中新地产也成为国内头家被并购的上市房企。

"中新曾是中国百强房企,归于财力雄厚的上实麾下,或许正重燃了新的希望,"中国指数研究院分析师陈延彬对时代周报记者说。

上实坐收利

给中新地产解困时,上实控股也迎来扩张的好机会。

"27.46亿港元的收购价,还是很有吸引力。"倪建达承认。中新地产自2008年1月22日停牌价为4.95港元,上实控股收购每股定价仅为2.32港元,收购折价率超50%,仅此一点,上实控股轻易获得巨额的账面盈利。

较让上实控股动心的还是中新旗下庞大土储。"上实控股不如上实集团在上海声名显赫。相比本地一流房企,上实控股2009年头次突破50亿元,利润5.5亿元的业绩水平,只是二流偏下水平,"易居中国研究总监薛建雄对时代周报介绍,"地产项目储备不足,一直是制约上实控股后续发展的短板。"

借由本次交易,上实控股一举进入内地开发企业土储总量前二十。据资料显示,剔除目前市场化运作的珠海淇澳岛项目,上实控股的土储由420万方增至1580万方。

"淇澳岛项目剥离后,中新剩下的资产都不错,目前亏损有所好转。"倪建达称。

倪建达看来,此次并购对上实控股帮助很大,但确是双赢。倪建达介绍:"中新地产目前在11个城市停滞不前的地产项目,在上实强大的资金助力下,很快能打开新局面;反之,借由中新地产的全国化平台,上实控股也能实现走出长三角,布局全国的战略。"

让人费解的是,一直被上实看重的原中新管理团队却被集体换血。上实控股总裁蔡育天曾在今年3月4日召开的工作会议现场提醒员工:"收购中新后较重要的是整合,中新地产的员工、管理层都比上实更有经验,不要有去中新当官的念头。"

然而上实控股7月12日公告宣布,委任蔡育天为中新地产主席,任命蔡育天、倪建达、钱世政等为执行董事,自7月5日起生效。而中新地产原董事刘义、牛晓荣、聂梅生等已悉数提出辞呈。

"上实控股重组中新地产曾有两种方案,一种是由上实控股全权接管中新;另一种是由原团队管理中新,通过类似于'承包'的方法,每个报告期或在双方约定的期限内向上海城开缴纳一定利润。"一位不愿透露姓名的原中新地产中层对时代周报记者透露,但上实控股较终否决了种方案。对此,倪建达并不愿多作解答。

上实控股收购中新45%以上的股权后,还将履行一个强制性全面现金收购要约建议。按保守的收购价估计,若全面履约,上实控股将付出约37亿港元的代价。

对此,倪建达显得信心十足。他说,中新地产复牌后成交价一直高于此次收购底价,履行强制性的现金收购要约建议成本也并不高。

"太子"之争

上实系地产同室操戈由来已久。近年在地产上屡有斩获的上实控股,让一直有着上实系"太子"身份的上实发展心存忐忑。

"上实集团曾一心培养上实发展来经营集团的地产业务,"陈延彬说,"为消除内部同业竞争的担忧,上实集团还向证监会出具《避免同业竞争声明及承诺函》,强调上实集团'将不再新设从事房地产业务的子公司',且明确承诺上实集团地产业务将由上实发展经营。"

2002年9月,上实集团与1996年上市的"浦东不锈"资产置换。随后,将旗下多家地产公司股权植入新的"浦东不锈",并将其改名为上实发展,上实发展主业也变更为房地产开发经营。

2003年,上实发展的实力,规模升为"上实集团房地产业旗舰"。

上实发展随后的表现却令母公司上实集团倍感失望。2008年完成大规模地产注资后,上实发展营业收入为20.11亿元,其中地产主营收入16.64亿元,同比下降24.32%。即使在行业整体利润增幅超50%的2009年,上实发展也业绩平平。

年报显示,截至2009年12月31日,上实发展实现营业收入22.73亿,同比仅增长13.02%,净利润为2.44亿,同比减少32.7%。

上实集团转而宠幸上实控股。据了解,2007年,几乎是与上实发展获得集团大规模地产注资的同时,上实控股向上海徐汇区国资委出价21.31亿收购上海城开40%股份。同年10月,增持上海城开19%股份,共耗资38.6亿港元。这是上实控股头次在其资产组合中注入地产业务。

2008年7月,上实控股再次斥资55.5亿港元收购上实集团在上海的一家酒店、住宅物业和高速公路等资产。

2009年8月和12月,上实控股先后以15.25亿和13.96亿收购上实集团位于上海青浦区的四幅地块。上实控股现持青浦地块可开发面积已接近170万平方米。

上实发展到嘴的鸭子也可能就此飞掉。针对上海崇明东滩的巨型项目,倪建达称,也存在注入上实控股的可能。

"目前看上实系的内斗,上实控股接连拿下上海城开和中新地产后,已明显占上风,"陈延彬说。

在此背景下,上实发展或许正寻找机会绝地反击。而眼下,上实发展因重大事项停牌已逾两周的现实,耐人寻味。

(作者:刘柚柚)

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