地产巨头 现金流急报

房企半年成绩单：四大巨头资金缺口陡增 品牌房企二三线城市拿地比重超七成

四大房企现金流均为负数，保利地产较差钱，现金流净额-233.5亿元，万科-95亿元，金地集团-45.36亿元， 招商地产-19.99亿元

理财一周报记者/董琳霞

虽然楼盘大卖，但房企的资金链还是绷得越来越紧。

近日，多数房企公布了2010年中期业绩报告，四大房地产龙头企业“万保金招”也在7月底8月初陆续公布中期业绩。除上市公司外，绿地等品牌房企也公布了上半年的销售业绩。由于报告结算滞后性影响，上半年各大房企业绩仍逆市飘红，上半年，众多房企放缓项目的上市节奏，导致四大房企现金流均由正转负，“押宝”下半年，成为众多房企的共识。

五大房企上海销售超10亿

2010年上半年，从品牌房企在上海的销售情况来看，绿地、保利地产、万科、复地和绿城分列前五位，其上半年销售额全部超过10亿元。龙湖、保利置业、金地、招商、世茂分列六至十位。

今年上半年绿地集团在上海的项目销售达到43.43亿元，是排名的保利地产的2.38倍，在绿地的销售额中，住宅和办公楼销售额都占到较大的份额，其中住宅的销售金额27.75亿元，但是其开发的项目相对位置较偏，销售均价也相对较低，办公楼的销售金额12.71亿元，分别占到其上半年成交总金额的64%和29%。绿地在上海在售的住宅项目接近20个，在整个上半年为绿地销售额排名作出贡献的是位于松江新城板块的绿地蔷薇九里，其上半年销售金额达到了9.2亿元，占到了整个集团上海销售额的20%以上。

“而对于这些上海住宅的开发商企业而言，绿地集团的商办类物业销售金额是较大的，其他开发商企业几乎都以住宅销售为主。”佑威房地产研究副主任陆骑麟指出，由于住宅受到宏观调控的影响相对较大，对于开发企业自身的风险管理也是不利的，但是住宅的销售利润相比办公楼会高一些。

保利地产今年上半年在上海的销售金额达18.28亿元，排名。

保利地产进入上海相对较晚，但是其发展步伐却很快，近几年在上海的土地公开市场出手相当阔绰，宝山、嘉定、原南汇、松江、闵行等地都有其土地储备，因此，其在上海的未来发展潜力较大。从上半年的成交来看，其主要项目为保利叶都、林语溪、西子湾等，而相对贡献的项目就是保利叶都，其上半年销售金额为12.43亿元，销售面积为6.5万平方米。

万科今年上半年在上海的销售金额为16.03亿元，排名第三。

万科在前几年一直是上海房地产业的销售老大，但是随着上海地价上涨飞速，万科已无法在公开的招投标市场拿到更多的优质土地。目前其开发的项目多数是前期囤积土地或者从其他开发商企业手中拿到的二手地块，因此在土地储备不足的情况下，万科在上海的销售份额或将日益减少。从万科今年销售来看，金色城市、晶源、翡翠别墅这三个项目贡献，分别成交了4.18亿元、3.39亿元和2.82亿元。不过值得关注的是，万科在上海的项目利润率正在逐步增加，开发的项目开始从中低端市场向中高端房价偏移，如在售的翡翠别墅单价达到了73070元/平方米，成为上海单价较高的别墅产品之一，但是对于购房投资者而言，其未来升值空间就有些令人质疑了。

复地集团今年上半年在上海的销售金额为15.81亿元，排名第四。

复地集团也是进入上海相对较早的企业，上海是其发展的起步点之一。目前复地上海的项目有八个，上半年对其业绩贡献的项目为复地北桥城，项目上半年累计完成销售额7.53亿元，占到其总销售额的近50%，其中，项目的公寓部分售价在同等区位内是偏低的，因此也是促成整个复地集团销售额排名靠前的一个主要因素。

绿城集团今年上半年在上海的销售金额11.23亿元，排名第五。

绿城集团普遍以开发中高端项目为主，从前期上海绿城，到绿城黄浦湾和绿城玫瑰园。但目前绿城在上海的土地储备明显不足，而原来在新江湾城先进少有的优质土地又因为资金链问题在去年转让给了九龙仓。相对上海市场而言，绿城目前的开发区域放在了大本营杭州，这也是绿城在上海的地位明显不如其他开发企业的一个主要原因。其上半年在售的项目中，黄浦湾占到主要份额，上半年销售金额为7.73亿元，接近上半年其销售总额的70%。

“万保金招”押宝下半年

截至8月14日，万科、金地、保利、招商四大房企均已发布了2010年中期业绩报告，2010年上半年是新政频发的一年，业内对四大房企中报业绩显得尤为关注，但是仅从报告面来看，并未出现业绩大幅下滑的迹象。

2010年四大房企万科、保利、招商和金地1月-6月主营业务收入分别为167.7亿元、112.45亿元、69.81亿元和87.4亿元，除万科因可结算资源多数集中到下半年结算，造成上半年的营业收入下降23.07%以外，其余三大房企主营业务比去年均实现大幅上涨，金地集团营业收入比去年增长超过5倍。

四大房企2010年上半年归属上市公司股东净利润分别为28.12亿元、16.27亿元、10.5亿元和12.28亿元，比去年分别上涨11.41%、16.58%、115.71%和327.02%。万科、保利上半年的销售额367.7亿元和217.55亿元，同比分别上涨19.50%和3.33%，其中，万科头次半年销售超过300亿元。

“新政下，标杆企业中报成绩依旧漂亮主要是由于销售结算有一定的滞后性缘故。”中房信分析师薛建雄表示，虽然四大房企上半年均实现营业收入和营业利润大幅上涨，但其销售面积却呈现两升两降格局。万科、保利销售面积和销售金额均有增长，但金地和招商地产却出现销售金额和销售面积大幅下降。

国内房地产成交面积和金额持续下降，导致各房企存货迅速增长。其中保利地产存货为937.88亿元，较年初大增56%。万科和金地分别达到1115.31亿元和453.63亿元，环比增加23.81%、11.89%。各房企都表示下半年供应量将增加。金地集团称，下半年预计新增可销售资源200万平方米。万科表示，上半年完成的竣工面积占全年计划的25.4%，大部分项目竣工集中在下半年。

半年报显示，四大房企上半年经营活动产生的现金流净额均为负数。其中招商地产经营现金流为-19.99亿元，保利地产经营现金流为-233.5亿元，万科和金地分别达到-95亿元和-45.36亿元。金地集团6月底账面现金94亿元，同期流动负债246亿元，扣除无需偿还的预收账款105亿元后，流动负债依然达到141亿元。

追溯到去年，同期四大房企的经营性现金流均为正。2010年上半年四大房企现金流明显趋紧，四大房企在1-6月正常经营活动方面产生的现金均入不敷出，下半年将面临较大资金压力。然而，房企融资的大门依然紧闭。据统计，去年至今有逾40家上市房企公布增发预案，但目前没有一家房企成功从资本市场融资，部分房企只能转向信托融资。随着银信合作停止，融资成本将进一步提高。

品牌房企拿地热情不减

二三线城市拿地比重均超七成

虽然各地土地市场冷遇的新闻频出，但是2010上半年，多数品牌房企拿地金额接近或超过2009年企业拿地金额的50%，企业的投资热情不减。

从拿地区域分布看，由于一线城市楼面地价正在高位徘徊，而二三线城市楼面地价涨幅较小，各大品牌房企均加大了在二三线城市的土地储备力度，拿地面积占企业新增土地储备接近或超过七成。万科新增土地面积1276万平方米，拿地金额261亿元，在品牌房企中居于头位；保利地产新增土地面积达到613万平方米，较2009年底增长21%。万科、保利地产、恒大地产、绿城房产、华润置地由于拿地多处于二三线城市，平均楼面地价在3500元以下，价格相对较低。

中国指数研究院相关分析师表示，北京、上海等一线大城市的房地产市场已十分成熟，土地资源日趋稀缺，企业购置土地难度日益加大，同时逐渐趋紧的宏观政策也进一步加大了房地产企业在一线城市的运营风险。相比而言，二三线城市的房地产市场正处于起步阶段。

企业加强二三线城市的土地储备成为主流。

万科2009年共新增项目45个，其中37个位于二三线城市，二三线城市拿地面积占新增土地建筑面积比重从2009年的89.36%增加至2010年上半年的94.71%，保利地产从2009年的86.50%增加至2010年上半年的91.46%，华润置地2010年上半年新增土地储备全部来自二三线城市。中海地产、龙湖地产受产品定位的影响，尽管2010年上半年在二三线拿地面积占比与2009年相比略有下降，但仍然达到80%左右。可见，品牌房企早已将二三线城市作为企业业绩增长的新支点。

从拿地楼面均价看，品牌房企2010上半年在一线城市的拿地成本较2009年均有提高，其中，保利地产、绿城房产2010年上半年在一线城市的拿地成本较2009年提高了100%以上，在列出的品牌房企中，除绿城房产、华润置地外，其他企业在2010上半年的拿地金额均接近或超过2009年全年拿地金额的50%，显示出多数品牌房企在2010年上半年拿地热情较高，行动较为积极。

仔细分析上半年品牌房企单月的拿地情况可以看出，4月新政对这些房企拿地造成了一定的影响。

在2010年4月中旬房地产新政出台后，品牌房企拿地数量和金额都有所下降，拿地趋向谨慎。中海地产5至6月均没有拿地，万科5至6月仅用43亿元新增土地规划建筑面积210万平方米，这两个月拿地面积与拿地金额占上半年的比例分别为20.1%和17.1%。

从拿地金额来看，2010年1至3月，万科一线城市的拿地金额占比为21.2%，4至6月一线城市拿地金额占比下降至17%；绿城房产1至3月一线城市拿地金额占比为24%，4至6月新增地块皆位于二三线城市；中海1至3月拿地金额达到134亿元，其中一线城市占比为56.1%，4月份以后除在香港和澳门新增两幅地块外，未在内地拿地。

八大房企全排查

截至8月16日，已经有41家内地上市的房企发布中期业绩公告。理财一周报根据房企公开报告及专业房地产研究机构的数据，挑选出招商地产、保利地产、万科、金地集团、华远地产、绿城集团、世茂股份、莱茵置业等八大知名房企，剖析其中期成交单的利润、销售、现金流、土地储备等核心数据，挖掘知名房企楼盘大卖背后的隐忧，以便读者对下半年购房与否作出准备的判断。(八大房企谁较赚钱，谁较缺钱 详见D06-D09)

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