自去年年底万科总裁郁亮明确表示‘2010年万科将进军商业地产’，过去差不多一年时间里，万科已经通过直接拿地、收购项目等途径，在北京、东莞、武汉等城市，投入大约260亿元。万科商业地产版图初现。

中国指数研究院分析师苗琴对早报记者表示，万科试水商业地产，对其拿地、更快更好地布局二三线城市的市场起到不小的推动作用。由于二三线城市政府更为重视土地的综合开发，开发商的综合实力将成为拿地的重要资本。

“以往商业地产实力欠缺的万科通常通过合作的方式打造商业物业，出于长远的考量，如今万科涉足商业地产，无论是对未来的住宅建设、对拿地、还是对企业的自身综合发展都是锦上添花。”她指出。

吞下30幅综合用地

在万科今年拿地过程之中，商业用地的影子越来越多。

中国指数研究院少有提供给早报的统计数据显示，截至2010年10月底，万科在全国各地共计拿地78幅，拿地总金额为454亿元，权益规划建筑面积共计1742万平方米。其中，纯商业用地1幅、包含商用的综合用地29幅，金额达到154.8亿元。

东莞市长安镇长青路地块是万科拿下的纯商业用地。今年3月份，万科以溢出底价一倍的10.04亿元高价斩获。面对深圳正中、东莞博业、黄河实业等多家房企竞争，万科志在必得，历经136次争夺。

进军商业地产号角正式吹响，万科踏入商业地产步伐同样加快。

8月24日万科在福州斥资6.53亿元拿下北江滨商务的B8、B10地块，这两块地规划用途都是集中式商业；8月26日万科又以7.28亿元夺得佛山禅城季华五路4幅地块，在4幅地块中，地幅一净面积为3507.79平方米，规划为商业办公、文化娱乐用地。

9月2日万科回到东莞，以4737万元拿下了一综合用地地块，该地块用地面积共6342平方米，其中4770平方米为商业金融用地；10月20日，北京万科与北京住总联合体以21.2亿元的价格竞得北京昌平区回龙观村旧村改造住宅及商业金融用地，规划建筑面积为36.4613万平方米。

苗琴指出，万科作为房地产领域的领军者，一向专注于住宅开发，在进入2010年以来，在商业地产上也动作频繁。万科开始了试水商业地产。2010年堪称是开启万科商业地产的元年。

百亿投资再加速

除了竞拍拿地之外，万科还通过直接收购项目、启动社区配套商业等，实现进军商业地产的大跨步。

万科在10月20日与中信地产签署北京CBD赢嘉中信战略合作协议，以11.5亿元收购北京赢嘉(商铺写字楼详情 户型图 楼盘图 论坛)。这也被业内视为万科在北京进军商业地产的标志性一步。

北京赢嘉位于北京区域，东长安街南侧、东三环国贸桥东南角，总建筑面积4.2万平方米。项目已于2001年建成。据悉，万科准备着手改造，该楼的B座将投入7000元/平方米改造成本。预计未来售价将达8万元/平方米。

早报记者还了解到，此外在北京，万科今年还将启动共计40多万平方米的商业配套设施，这包括万科蓝山G1、G3号楼，以及长阳项目和五号公社等商业部分。

在西安，4月8日，万科在曲江新区投资开发国际会展产业园区项目。据了解，该项目占地面积4872亩，集商务办公、酒店公寓、现代物流于一体。万科预计投入开发总资金达到80亿元。

在武汉，5月26日，万科与来自杭州的国内本土品牌酒店航母君澜酒店集团签订协议，在万科城内项目建造高端商务酒店。这也标志着，万科在武汉同样开始正式进军商业地产。

苗琴指出：“新增项目方面，万科连续分别在北京、西安、东莞和武汉四个城市，全力打造3个体量巨大的商业地产项目以及一个高端商务酒店项目，总投资额高达百亿元。”

此外，在上海，万科商业地产加速启动。头个商业项目位于浦江新镇的万科VMO将在12月份正式上市，项目为商务独栋和小户型办公花园广场。此外，万科在闵行七宝规划的、总建筑面积22.5万平方米的一站式大型购物也浮出水面。这将是万科在上海的头个纯商业地产项目。

商业版图庞大

早报记者发现，今年年初至今，万科在商业地产领域的布局已经涉及到北京、上海、深圳、武汉、西安、东莞等城市，既覆盖了一线城市，又涵盖了沿海三线城市和内陆区域城市。

万科地产总裁郁亮在2009年底曾明确表示，2010年万科将进军商业地产，万科除80%开发项目为住宅产品外，其余20%将开发持有型商业物业，万科商业地产计划包括深圳5个酒店，及2010年落地的以服务为主的养老物业，同时预计未来三年内万科将建成220万平方米的住宅商业配套。

万科地产董事长王石在今年8月对媒体表示，市大规模纯住宅用地越来越少，更多是综合体，万科如果只做纯住宅，就会失去很多机会；万科预计今年开工面积800万平方米，明年达到1000万平方米，基本上每年以25%～30%速度递增，即使是做纯住宅，也有8%公建，公建里面会有60%的商业面积。1000万平方米中6%就是60万平方米，连续这样下去，这个量也是非常大。

“相对于华润、保利等大举进军商业地产领域，万科进入商业地产的步伐则显得较为小心谨慎。”苗琴指出，关于是否进军商业地产，万科管理层内部的想法曾存在较大分歧。较终在各种因素的作用下达成了共识，尝试与住宅相配套的其他物业类型。

自2009年来，众多开发商宣布未来战略规划中开始增加可持有物业比例。商业地产成为了房地产业发展到一定阶段的趋势所在。华润计划未来让投资物业对总盈利的贡献达到20%～30%、复地持有物业比重未来将提升至20%、保利将商业物业投资比例增大到总体投资30%。

苗琴强调：“虽然万科目前所做的商业地产主要是为给住宅项目带来更多附加价值，但从长远来看，万科在商业地产方面的尝试，是为把企业打造成为综合开发商奠定了坚实的基础。”

(作者：秦明明)