业内人士提醒投身商业地产的开发商，地块是头要难题，回款也是问题。人民图片网

商业地产开发热度还在发酵。主营住宅开发的上海景瑞地产集团昨日宣布，旗下头个纯商业项目——上海景瑞生活广场已经投入运营。

虽然现在有意转型商业地产的传统房企不少，但业内人士提醒，商业项目开发难度不小，“对于开发商而言，拿到如意的商业地块是头要难题。”

商业地产开发潮

景瑞并非头家计划发力商业地产的住宅开发商。此前，以住宅开发为主的万科已宣布了向商业地产进军的计划。根据公开资料，除了上海七宝的项目，万科东莞长安、西安曲江以及北京赢嘉项目，正在紧锣密鼓推进，投资总额据称超百亿元。2010年深圳将有5家万科酒店拔地而起，而整个万科商业地产规模，将在三年内积累到200万平方米以上，万科持有型物业和销售物业的比例也将达到2：8。

此外，重庆的龙湖地产也有进军商业地产的计划。有报道称，未来三年，龙湖地产旗下将有超过120万平方米的商业地产项目建成开业。

有开发商分析，之前开发商的盈利模式是“开发-销售-开发”的简单滚动模式，技术含量有限。随着调控的深入，未来房企依靠住宅销售实现大幅度利润增长已不可能。另一方面，国内商业项目和住宅项目价格倒挂，海外资金纷纷到中国寻找商业项目的投资机会，也让不少国内开发商从中嗅到了商机。

对于景瑞的商业地产布局，景瑞集团营销总监杨子江说，房企未来的利润增长将更多依赖于租金回报，以及持有物业的增值。

据悉，上海景瑞生活广场是景瑞头个纯商业项目，总面积达16万平方米，其中部分办公楼和商铺已出售完毕。景瑞目前在开发的商业项目，还包括上海景瑞嘉城、常州景瑞曦城和舟山景瑞豪布斯卡。

景瑞目前持有的地产项目中，累计商业面积达22万平方米。景瑞集团商业负责人江青松称，上述持有的商业项目资产价值超过8亿元，年租金可达2300万元。

杨子江说，开发商业项目已经成为一种趋势。截至2010年12月初，该公司的全年销售指标已提前完成，现在正在冲击40亿元。

杨子江称，作为一家主营房地产企业，每年的利润增长必须达到15%以上，才可以跑赢大市。事实上，从去年35亿元到今年40亿元的销售额提升，对景瑞而言已显得十分困难，拓宽开发物业的种类，对企业的长远发展是必需的。

转型难题

但转型商业地产也非易事，尤其是对很多长期以住宅开发为主业的房企而言。

普华永道合伙人孙颖也表示，开发商尝试商业开发，对于提升行业本身的层次也有帮助。但是，如果缺乏经验就盲目投入，可能会遭遇一些卡壳和失败。

新鸿基房地产(上海)有限公司租务总监文志峰指出，成功的商业模式要素包括地段和招商等。而对于许多有意投身商业地产的开发商而言，拿到如意的地块是头要难题。纵观目前的商业地产市场，普通开发商拿到手的商业地块，大多并非位于传统的市区地段，而是社区商铺项目。

对此，有业内人士分析，不是说非区域就开发不了成功的商业地产，但难度很大。以江桥为例，那里的人气足够，但商业形态层叠，层次相对较低，租金预期也相对较低。

资金是另一个不能回避的问题。杨子江表示，一个成功的商业模式应该是一个产权单一的模式，但由于商业项目耗资大、开发周期长，因此不少开发商在开发之初不得已出售一部分物业回笼资金，这就为后期的整体运营带来难度。此外，如何把握项目周边的人口结构变化，实行准确的商业定位，也需要长时间的调查和琢磨。

有开发商承认，在商业开发上，大部分国内企业都还停留在初级水平。在这种情况下，国内房企可以通过和海外资金合作的模式，借鉴其开发经验。