前不久，国土资源部下发通知要求抑制少数城市地价过快上涨的趋势，其针对的就是一些热点城市土地近一个月来不断竞拍出天价“地王”。

“地王”频频出现，显示了房地产企业“财大气粗不差钱”的气势。随着国内流动性居高不下及热钱的涌入，国家宏观调控尤其是货币政策的日益趋紧，房地产市场这样的“吸金大户”，其“不差钱”状态还能撑多久，在岁末引起人们的关注。

“地王”口袋中到底有多少钱

１１月２９日，置信房地产开发公司以３７亿元的价格，竞拍拿下温州市区地段学院中路一个地块，计算下来，该地块楼面价每平方米达３．７万元，成为浙江新“地王”，溢价率近１００％。１２月上旬，上海青浦区单价“地王”诞生，楼面价每平方米近２．２万元，溢价率达１９２％……

“开发商口袋里的钱好像掏不完似的。”在一家机关单位工作的小张回忆温州市学院中路新“地王”产生的拍卖现场时说。当时，三家公司竞拍这一起步价不到２０亿元的地块，当第６轮有人报出３１亿元价位后，已让在场的人倒吸一口冷气，其中一家公司不得不退出。而这并不是较后的结束，剩下两家公司继续叫价，直至第３３轮以３７．０２亿元终结。

在杭州市，不少业内人士也直呼对现在行情看不懂。在１１月底的一次土地拍卖会上，一家有外资背景的地产公司一口气吃下三块地。原本没有市场热点的土地，被拍到了万元的楼面价。他们认为，从整体上来看，目前整个房地产市场的资金依然充足。

中国人民大学经济研究所调查发现，今年前１０个月房地产资金来源增速达到３２％，处于历史高位。同时，从企业流动性来看，目前资金流动性指标虽然较去年有所恶化，但依然远远高于２００８年房地产降价销售时的水平。

房地产上市企业浙江广厦董事长彭涛认为，国内流动性高居不下的同时，国外热钱的涌入起到推波助澜的作用，加速现有资金向资本市场、房地产市场、农产品市场的涌入。研究机构发现，自今年三季度以来，热钱涌入趋势加剧，非贸易非ＦＤＩ项下的外汇储备出现激增。一些外资不顾目前频频出台的房地产新政，逆市进入。中国人民大学经济研究所调查，今年１至１０月间，房地产开发投资资金来源中外商投资的增速达到３４．８％，完全逆转了去年全面退出的格局。

　明年资金“拐点”显　楼市可能“很差钱”

多项数据显示，由于目前资金仍然比较充足，很多房地产企业底气十足，依然可以依赖于前期获得的资金储备拒绝进行降价销售。

“这种局面将在明年二季度全面改变。”中国人民大学经济研究所在近日撰写的中国宏观经济报告中指出。头先，从今年１２月起，房地产企业逐次进入还款高峰，应付款累计增速将超过３０％；其次，由于销售下滑、贷款条件提高、上市公司增发和票据融资难度加大等因素，房地产资金来源将进一步恶化，预计到明年一季度会出现大幅负增长；再次，由于头付比率、房地产抵押贷款等条件的变化，房地产企业的各类杠杆率都将出现下降。

与此同时，房地产开发投资和新上马项目大量增加，这同样导致未来资金需求压力加大。在杭州，今年１－１１月，全市商品房施工面积同比增长近２０％，同比提高１４个百分点，其中新开工面积增幅由去年同期的负增长１１．７％变为增长８１．５％。在全国，前１０个月住宅新开工面积累计同比增长６０．８％，比前年和去年同期分别高出５３．９个和６０．４个百分点；施工面积同比增长２６．９％，比前年和去年同期分别高出７．４个和１１．９个百分点。

“资金压力增大，将导致市场供给放量。”一位业内人士指出，“如果按照建设周期为一年进行测算，明年３月份左右的住宅供给将大幅度放量，从而改变目前房地产供给偏紧的局面，这也与房地产资金全面紧张的时间段一致。因此，明年二季度可能是房地产市场进行全面调整的‘节点’。”

　调控“两难”背后寻找“平衡点”

房地产在我国经济中的关联度极高。有关调查显示，房地产业涉及的增加值占ＧＤＰ比重６％－７％，投资总额占全社会投资约２０％，涉及的信贷约占全社会信贷的２３％，涉及的税收和土地出让金占地方财政收入４０％以上。此外，房地产作为家庭资产，还占据着居民财富总额的７０％。

长期关注房地产的财经专家丁建刚认为，楼市调控依然面临多重冲突，尤其是未来房地产市场的治理面临双向风险：短期简单推行目前房地产调控措施，很难从根本上改变价格上扬的预期和压力，中期周期性力量必定在行政管制结束后出现爆发性的释放，可能出现报复性上涨；如果出台更严厉措施，政策持续加码，则容易导致行业资金链断裂、投资下滑、房地产价格大幅度下跌，继而带来整体宏观经济的下滑。

有研究机构测算过，房地产价格如果下跌３０％，必将导致房地产投资增速回落２５个百分点，全社会投资增速回落约６个百分点，ＧＤＰ约回落２．５个百分点，地方财政增速下降约１５个百分点。此外，在房地产新政加码作用下，大量资金可能开始向其他投资品市场转移和释放，直接导致贵金属、收藏品、个别农产品价格出现轮番急剧上涨。

多位专家表示，鉴于目前房地产行业资金依然相对充裕，尚未达到资金链紧张的“调整点”，相关调控手段有必要持续。同时，在房产调控政策持续稳定的基础上，完善制度，加大保障房建设，从根本上改变楼市供不应求的局面。

研究机构认为，目前，我国房地产由于在开发投资、消费方面的杠杆率同西方发达国家相比都不太高，加之房地产整个行业负债率依然处于健康状态，因此明年即使资金紧张，也不会崩断而出现整体性资产负债恶化带来的全局性大调整。因此，本着“稳需求、扩供给、挤泡沫、纠扭曲”的目标，有关部门对房地产调控应该设立阶段性目标，短期以“控资金”为主、中期以“增加供给”和“制度建设”为核心。

(作者：李亚彪、黄深钢)