法主要有成本估价法、市场价格比较法、收益还原法。在理论上，对一项房

地产进行估价时，要求估价师较好能运用三种不同的评估方法分别进行估

价，其中一种方法得出的价值作为主要评估价值，另外两种方法得出的价值

可作为参考评估价值。但在实践上，有时某一种评估方法并不适应某一项房

地产，这是因为房地产的种类、所处地段的情况、相关资料的可信程度等因

素制约了三种评估方法的并用，从而只能使用一种或两种评估方法。

一般认为成本估价法侧重于机关、学校、新竣工的房产等，市场价格比

较法侧重于自住自用的居住房，而收益还原法侧重于商业房地产，如宾馆、

商店、供出租的大厦商铺等。但在抵押房地产评估中（不能抵押的房产除

外）使用何种方法，有时却较难把握。如一批供抵押的房地产项目，抵押标

的为某办公大厦裙房内的商铺；该大厦三年前竣工；大厦内的办公用房实际

使用率很低，仅有个别房客或业主在租、购后使用；该大厦旁边也有几幢办

公大楼，实际使用率也不高，大厦周围行人较少，一般路人是很少光顾的。

那么对该评估标的应采用哪种评估方法为好呢？我们不妨作一简析。

（1）成本估价法。由于该评估标的不是新竣工的房产，尽管可以采用重

置成本法进行估算，但由于评估结果较难反映评估标的可供出租这样的商业

特征，因而不宜将成本估价法作为此次评估的主要方法。

（2）市场价格比较法。由于商铺用途的房产在目前房产市道下，难有较

多的出售实例，房产商大多以出租的方式来经营。由于缺乏用于市场价格比

较法直接调整得出评估标的价格的参照物。因而也不宜将市场价格比较法作

为此次评估的主要方法。

（3）收益还原法。此评估方法较适用于租赁用房地产，从这一点来讲本

评估标的的评估宜采用此种评估方法，但在具体应用此方法时，又会碰到如

何合理求取待估房地产的纯收益，其中总收益的求取又是十分关键。在实践

上，总收益常以现在的收益（或利用市场价格比较法原理在类似房产收益的

基础上确定的收益）为基础，并适当考虑未来的发展趋势来确定总收益。在

目前房产市道处于盘整的情况下，考虑到评估标的用于抵押目的，评估结论

有效期一般不超过一年，对商铺今后几十年的收益尽管有上涨的趋势，但也

不宜过多加价，因为抵押权人如果依法行使抵押权也仅是在期限相对较短的

债权到期后就可以行使的。

综上所述，例中的房产评估，相比较而言，应选择收益还原法评估为

主。当然，从抵押的角度来讲，债权人应尽可能不要接受租赁情况较差、周

围短期内又缺乏较旺“人气”的商铺来作为债权的抵押物。

（房地产报 何康维）