一、房地产市场评估价格的确定

各地根据国务院条例的精神，结合本地实际，对城市房屋拆迁中的房地产评估方法，做出了不同的规定。主要分为两种：一是与市场接轨对被拆迁房屋按照市场比较法来确定被拆迁房屋的评估价格(以下简称市场评估价格)；二是由政府制定拆迁评估指导价，再根据被拆迁房屋的状况，来确定被拆迁房屋的评估价格(以下简称指导评估价格)。

以上海为例说明市场评估价格。《上海市城市房屋拆迁评估技术规范》中规定：在运用市场比较法时，应在拆迁房屋相同或相似区域内收集成交时间一般不超过6个月的充分房地产市场交易实例，包括房屋拆迁范围内的交易实例。在分析、筛选的基础上确定与估价对象区位、用途、建筑类型、结构和设备等相同或相似的3个以上可比实例，并制作《可比实例调查表》。

以南京为例说明指导评估价格。南京市将市区范围内的国有土地按照所处的地理位置不同，从区向郊区以不规则的同心圆划分为8个土地级别，在每一个土地级别上规定一个区位补偿单价、一个综合费用单价，再公布一个全新的建筑安装工程费单价。区位补偿单价、综合费用单价为固定值，只要被拆迁房屋所处的土地级别确定后，再乘以建筑面积，即为被拆迁房屋补偿款的一部分；另一部分根据被拆迁房屋的结构、成新、层次、朝向等因素来修正全新的建筑安装工程单价，再乘以建筑面积；两部分合计为被拆迁房屋的补偿价格。

二、两种房地产市场评估价格的利弊

从上述的介绍来看，以市场比较法来确定的市场评估价格更加符合国务院条例的精神，充分体现了市场经济条件下的等价补偿原则。但从我国国民经济发展的水平来看，我国是发展中国家，城市建设处在逐步完善之中，各个城市在这一阶段，都必不可少地发生大规模城市房屋拆迁，若按照市场比较法来确定每一个被拆迁房屋的评估价格，则一是评估的时间周期较长，不能满足大规模房屋拆迁的需要，二是有可能出现房屋状况基本相同的被拆迁房屋，由于选取的交易实例不同，产生评估价格的差异，因而造成被拆迁房屋评估价格低的被拆迁居民不愿搬迁的情况。

指导评估价格，从计算方法来看，比较简单，适应大规模拆迁的需要。但指导评估价格的确定，依赖于人为划分的土地级别，以及政府规定该土地级别上的基准价格是否符合房地产价格规律。而影响房地产价格的因素是多样化的，如房屋所处的地理位置、交通条件的便利程度、居住环境、商业服务发达的程度、学校医院等配套情况、甚至由哪家开发商来开发，都能对房地产的价格组成产生重大影响，人为划分的土地级别，只能反映制定该土地级别时的状况，是一种静态的，相对平均的房地产价格状态，与房地产价格的波动性有一定差距。

三、现阶段房地产市场评估价格确定的建议

笔者认为：现阶段在城市房屋拆迁中房地产市场评估价格的确定，应当根据各城市的经济状况决定，对于经济发达的大城市以及省会城市，较好选择市场评估价格，结合政府保底措施；对于经济发展水平相对落后的中小城市，较好选择指导评估价格。

仍以上海为例，根据《上海市城市房屋拆迁管理实施细则》第三十三条规定：拆迁居住房屋，货币补偿金额应当根据被拆除房屋的房地产市场评估单价和被拆除房屋的建筑面积确定。拆迁未出租私有居住房屋、协议租金标准的出租居住房屋、执行政府规定租金标准的公有出租居住房屋，适用被拆除房屋的房地产市场单价和价格补贴。被拆除房屋的房地产市场单价为房地产市场评估单价，房地产市场评估单价低于较低补偿单价标准的，按较低补偿单价标准计算。较低补偿单价标准，为被拆除房屋同区域已购公有居住房屋上市交易的平均市场单价。由于上海市的市场经济较发达，房地产交易活跃，为运用市场比较法奠定了良好的基础。同时由于我国的社会保障体系不够健全，城市房屋拆迁中，不可避免地会遇到一些居住困难户，房屋拆迁承担起对这部分人的托底保障，使他们在房屋拆迁后能够安居，对社会稳定起到了积极的作用。《上海市城市房屋拆迁评估技术规范》第五条进一步规定：……采用基准价格修正法确定基准价格的，应选取4个以上可比实例。可见并非所有房屋都一一运用市场比较法来评估，即同一类型的被拆迁房屋可以通过类比的办法来确定评估价格，从而大大提高了拆迁评估的速度，适应了城市房屋拆迁规模化的要求。

对于经济发展水平相对落后的中小城市来说，一是由于房地产价格的波动相对不大；二是由于地域范围较小，为土地级别的合理划分奠定了较好的基础；三是由于房地产交易量相对较少，选择市场比较法的案例有限，因此选择指导评估价格更符合这类城市房屋拆迁的实际。以南通市为例，南通市将城市旧区居民被拆迁房屋区位分成4类，12个等级，每个等级根据房地产市场价格变化情况相差20元至200元／平方米不等，使被拆迁房屋的区位补偿价格平滑过渡，并根据市场情况增加了相应修正的因素，如楼层修正因素、成套住宅房屋修正因素、环境修正因素等，基本符合当地房地产交易的实际情况。运用指导评估价格进行拆迁评估时，应当注意以下问题：一是土地级别与基准价格应当适时调整；二是影响房地产价格的重要因素发生变化，修正系数要相应调整，调整的时间以每一年或二年为宜；三是政府制定的拆迁评估指导价，应当考虑80％以上的被拆迁居民能购得起住房，极少部分购房困难户，通过政府托底政策，完成社会保障功能。只要政府的指导价格，与房地产市场价格规律相适应，指导评估价格在现阶段的城市房屋拆迁中将大有可为。　　　　　(作者：南京市房屋拆迁管理办公室 石群)