上期我们曾经提到征收物业税将会使房价得到平抑，就这个问题记者采访了北京汉卓律师事务所律师秦兵。秦律师认为，物业税将来一定会作为立法来实施，以代替现在的土地出让金；如果征收物业税，北京的房价至少要下跌20%-30%。因为本来一次付清的土地出让金可能分成70年以税收的形式支付了。在征收对象方面，有可能会实行一刀切，比如从第三套房子开始征收物业税。随之而来的便是养房成本的提高，假设一套100万元的房屋，如果按年6%征收物业税，那么大约每月支付5000元税款。由此可以看出，物业税的实施虽然会导致养房成本提高，但在起初确实能够大大降低中低收入水平的购房门槛，令更多的老百姓改善居住条件，实现所谓的“平均地权”。

二级市场影响不大

物业税对一级市场的冲击是比较明显的，但在二级市场，我爱我家副总经理胡景晖认为对二级市场的影响是不显著的。他认为，政府拟对不动产征收物业税，其范围主要适用于新商品房，对于已经投入使用、经过一次交易的二手房，税法制定部门决定对此类旧有物业将实施过渡措施，但目前还没有明确的说法及条文出现。依照二手房市场现有的明文规定，二手商品房的土地税费已经在新商品房购卖中交缴完成，无需再缴。二手经济适用房及已购公房分别按照成交价的3%和?房屋当年成本价×建筑面积?的1%缴纳土地出让金。可见，开征不动产物业税对于目前的房地产二级市场还并不适用，所以在短期内其影响将不十分显著。

投资客命运难料

成熟的房地产市场少不了众多的个人投资者，但开征物业税后，投资房屋租赁显然成本会增加，风险也会提高，市场将会减少很多个人投资者。相关人士指出，物业税改革的目的不是要特别打击炒楼行为，但从另外一方面讲，楼价下降后，房地产投资利润空间减小，炒楼的风险也将增大。另外，初始房价下降后，老百姓购房的能力将增大，令房地产炒家知难而退。如果这样投资者会把资金转移到其他投资项目中，从而影响投资型物业的市场前景。同时担心目前在房地产市场以“购房出租”作为投资的形式将会受到打击，进而动摇投资类物业的市场前景。目前财税专家提出了几种解决方案，其中之一是对新房和旧房采取不同的税率和征税办法。新房税额的调整考虑土地出让金的因素，而旧房的税率暂时不含有土地出让金并入的因素。

评估体系尚待完善

实行物业税需要一套完整的评估体系。但目前，国内物业价值评估体系尚未完善，如何合理评估不断变化的房屋价值从而征收物业税也将是有关方面面临的一个重要问题。体系未建立、配套不完善、市场不规范，在此情况下，开征物业税有可能引发社会问题。而且根据国际惯例，征收不动产的物业税需要有关部门定期对房地产市场价格进行评估，每年按照评估价值对房地产所有者征税，因此税值会随房产的升值而提高，将来征收物业税一定会结合购房者的经济承受能力进行设置，这样不仅不会增加居民的负担，还会促使地方政府改变其短期行为，更关心投资环境。

开征物业税对中低收入水平者来说是件好事，虽然目前我们还不知道这项改革的具体细则，但它对我国房地产业的稳定、健康、持续发展必将产生十分深远的影响。许慧颖

城际链接

广东物业税：广东省财政厅负责人本月中在全省财政工作会议上透露，广东可能在今年对不动产开征统一规范的物业税。此前，中国人民银行行长周小川在“2003中国企业专业年会”上表示，中国将在适当时机试点实施物业税，届时将对不动产开征统一规范的物业税(财产税)，相应取消其他与房地产有关的税费。

上海物业税：有沪上媒体记者问及上海有没有可能成为征收物业税的批试点地区时，上海市财税局一位不愿透露姓名的负责人极有把握地说：“不可能。”记者追问：“如果物业税在上海实施会有多大影响？”笑答：“会是一条5公里就对上海房地产市场造成震动的政策。”

加拿大物业税?税率是3年内不动产平均值的0.5%。也就是说，一套40万元的房子，按0.5%的税率计算，一年为2000元，平均到每个月不到200元。但如果逾期缴纳物业税，就会被罚款和抽取利息，连续三年欠缴，政府更有权将物业拍卖。

美国物业税：为鼓励一般百姓购房，政府规定百姓在购套自住房时可以免除物业税，当购套住房时，就要对其征收财产税；再购第三、第四套住房时财产税就会有一个较大比例的增长。

解读关键词

物业税：又称“财产税”或“地产税”，主要针对不动产，要求其所有者或承租人每年都缴付一定税款，税值随房产升值而提高。

物业税改革的基本框架：是将现行房产税、城市房地产税、土地增值税以及土地出让金等收费合并，转化为房产保有阶段统一收取的物业税。　　　　　(作者：许慧颖)