近几年来，天津市房地产市场以二手房带动的梯级消费特点日益明显，越来越多的市民到二手房中介门店办理二手房购卖业务。但是不断有市民反映：许多二手房中介给他们房屋评估的价格相差比较悬殊，有的甚至还出现了一些纠纷。

中介评估价不能全信

市民李女士到几家不同的二手房中介门店咨询卖房事宜，工作人员对她房屋的估价令她吃惊不已：在没有进行实地查勘的情况下，一套近60平方米的老房子，估价竟然相差4万多元。几家中介的工作人员对此还振振有词：估出高价的店员反复强调“少有代理”销售房子的好处；估低价的店员则表示，这样房子更好卖，或者可以直接卖给该中介。记者采访了解到，李女士的遭遇带有普遍性，很多市民反映二手房中介店员估价“水分”很大，甚至人们在较后办理房地产购卖手续时发现了中介“吃差价”的行为。

天津市房地产估价师协会有关人士接受本报记者采访时指出，其实房地产经纪咨询公司的估价与专业估价不是一回事。房地产经纪咨询公司提供的评估服务，是其工作人员在为交易双方提供房屋购卖信息过程中，根据自身经验或利用事先设计的计算机软件，对购卖房屋的价值做出的口头咨询，不可能完全按照房地产估价的程序进行，例如，许多店员就没有对购卖房屋进行实地查勘。另外，许多房地产经纪咨询公司也不具有建设部或市房管局颁发的《房地产估价机构资质证书》，所以他们估价结果不具有法律效力，不能作为办理房地产购卖、抵押等手续的参考依据。

影响估价的四大因素

据天津市房地产估价师协会有关人士介绍，影响二手房评估价的头先是区域因素，主要包括地段等级、交通条件、小区环境、配套设施、未来发展前景及环境污染等。其次是房屋自身因素，主要包括房屋成新率、楼层、朝向、户型格局、房屋装修、燃气状况、物业类型、通风采光、景观等。其中对房屋价格影响较大的是房屋成新率、楼层、朝向及户型格局。房屋成新率应按照理论折旧率进行计算，并结合该房屋的实际维护状况来综合判定。一般来说，维护好的能延长房屋的使用寿命，从而提高房屋价值。楼层对房屋价格有较大的影响。多层住宅以二、五层为标准，顶层较差，一、三、四层较好。高层住宅则是楼层越高（顶层除外），价格也越高。朝向对房屋的价格也有较大的影响，以有朝南向的房屋为好，只朝西向或北向的房屋为差。许多房改房的厅都较小，这样的厅可利用程度就很差。房屋装修对房屋价格有一定的影响，但只能在一定程度上给予适当考虑。一般来说，装修在五年以上的价值基本上降为0，因此那些认为装修花了大钱，理应卖个好价的想法是不合实际的。此外，房屋的燃气状况（管道天然气、管道煤气、液化气）、物业类型（多层、板式小高层、高层塔楼）、采光（主要考虑是否有遮挡）及景观等对房屋价格都有一定的影响。

较后两点是市场因素和消费者心理因素。其中市场供求状况对房屋的价格影响。此外，购房者的偏好及交易心态对二手房的价格也有较大的影响，如果购房者特别偏好某一区域的房屋，或者他们急于购房，那么这些房屋价格在一定程度上也会提高。

专业人士提醒人们，可以委托有资质的专业房地产估价机构出具估价报告书，结合自己的实际情况，理智地处理房产。

　　　　　(作者：刘英潮)