目前市场上土地估价“假报告”不少，不仅毁坏了行业信誉，还妨碍了土地市场的健康发展。所谓“假报告”是指土地估价机构故意出具的内容失实的土地估价报告。笔者就如何防止“假报告”发生谈两点自己的看法。

正确区分估价实务的主客观误差

估价误差，可以分为客观误差和主观误差。土地价格是客观存在的且是先进的，估价就是要把委估土地的价格科学准确地揭示出来。由于估价师的专业技术水平及个人的价值判断不同，可以说不同估价师估算的价格也不同。因此在宏观层面上估价结果只能是一个价格区间，这个价格区间依委估土地的价值为核心上下波动，进而微观层面上的估价结果只要是处在这个价格区间，就可认为是可用的，这个价格区间就是客观误差。在估价实务中这个客观误差一般认为是±(20％～30％)以内。

那么，是不是客观误差范围之外的误差就是主观误差呢?或者说客观误差加上主观误差等于估价总误差呢?显然不是，区分客观误差和主观误差的标准主要是看估价误差有没有故意性，含有故意成分的误差就是主观误差。一般客观误差范围内的主观误差，需要专业人员通过认真审查土地估价技术报告才能认定，而客观范围外纯粹的主观误差则凭专业人员的直觉基本上就能够认定。据市场调查，大多估价机构特别是中小城市的估价机构都存在着主观误差现象，只不过有的是在客观误差内出现主观误差，有的是在客观误差之外出现主观误差而已。

按经济规律构建新型委托人体系

土地估价报告质量的高低取决于估价误差，与“假报告”紧密相连的则是主观误差。除了加强职业道德教育之外，消灭主观误差还应该找一种符合经济运行规律的办法。

土地估价是一种有偿服务。为了在市场博弈中获得更多的收益，委托人常常干扰土地估价过程，提出高估或低估的要求，达不到自己的心理预期就不付费。这使估价机构为了估价费，或者说为了生存，迎合委托人的不合理要求，致使估价结果出现主观误差，估价行为失信于市场。

解决土地估价中的失信问题，要求改变现行的委托人体系，建立新型的委托人体系。委托人依估价目的不同而不同。对于土地出让，委托人应为具有土地出让权的地方政府，估价费用由政府财政负担。因为这种估价只为政府出让土地提供价格参考依据，政府担负着国有土地使用权保值增值的责任。对于土地转让，委托人应由转让人与受让人协商而定或共同委托，因为土地转让中的价值转移不影响国家宏观经济的运行，属于放开搞活的自由市场范畴。但如果是为政府税收服务而估价，则应由征税部门作为委托人，估价费用由税务部门作为税收成本处理。对于土地抵押，委托人应为商业银行，因为这种估价是为商业银行发放贷款服务的，商业银行肩负着防范信贷风险，保障国家金融安全的义务，估价费用由商业银行作为放贷成本处理。界定其他估价目的的委托人也遵循上述理念。由此看来，估价机构按照“自由委托、有偿服务”的原则与委托方签订合同，开展估价服务工作解决不了根本问题，构建经得起经济分析的土地估价委托人体系才是治本之策。

　　　　　(作者：山东枣庄市国土资源局市中分局 杨树凌)