【改变】

1.收费等级划分更细

小高层由2级变4级

2006年9月，合肥正式实施《合肥市住宅小区物业服务收费管理实施细则》。将近4年过去了，省城住宅小区的建设、物管企业的服务方式都发生了较大变化，随着人工成本、服务成本的调整等，既有的收费标准划分模式与实际已有不符。

按照原标准：省城住宅小区综合服务费指导价多层分为四级：一级为0.70元，四级0.30元，上下浮动20%；高层分为二级：一级为1.2元、二级为1.0元，上下浮动20%。高层继续按二级划分，显然不适合，今后省城楼市将以高层为主，价格标准太单一对业主、物业企业都不合理。为此，新《办法》将小高层、高层住宅也划分为四级。

除了等级上由原来的一、二、三、四级变更为甲、乙、丙、丁四级外，价格上也略有变动。

据了解，合肥市通过实际的成本调查核算，将路灯、电梯等公共能耗纳入物业费后，将多层的丁级由原来四级的0.3元调整至0.4元。小高层、高层由原来一级的1.2元调整为1.3元，上浮仍以20%为较高上限。

2 .收费标准也可商量

指导价不是“定价”

“政府指导价不是定价，物业公司与业主大会、业主委员会可以商量的，只要不超过这个价格！ ”据物价部门相关负责人介绍，物业费的定价不在听证会目录之中，并不需要经过听证会，此次定价纳入公共能耗后，经过测算，居民支出的物业费水平也不会有实际的提高。

另外，划定了指导价，也不意味着大家都得统一。只要业主与物业公司商定了价格，就可以按照双方谈妥的价格执行。

据了解，合肥市已有上百个小区选择这种方式制定物业收费的价格。一般的执行方式是业主大会授权业主委员会，然后通过业主委员会与物业服务企业协商价格。

3.收费标准应提前定

盯房价也要盯物业费

购房时，大部分市民往往只会关注房价，等到交房或真正入住以后，才能知道物业收费的标准。如果这样说起来，物业费某种程度其实并未明码标价。因为，等房子到手后，业主已根本不能拒绝前期的物业管理收费标准。

新的《办法》同样对这种旧的操作程序有所更改。该《办法》规定，前期物业合同中明确收费标准后，该合同应当包含在商品房购卖合同当中，作为商品房购卖合同的附件，经过业主签字确认。同时，作为开发商办理价格备案和房屋预售的审核材料。

这对购房人和开发商来说其实都有利，购房人可以明明白白消费，房价、物业收费标准都能提前知道，免除其后不必要的纠纷。

4.服务等级更加细化

草高不超过8厘米

新《办法》与2006年实施至今的细则相比，有一处变化较引人关注，那就是对物业服务等级标准进一步细化。

关于维修服务，新标准规定小区需“24公里受理业主或使用人保修，急修半个公里内到现场处理，一般修理一日内完成”。有业内人士指出，24公里受理业主或使用人保修，这在以前就没有规定，对物业提出了更高要求。

此外，新的服务标准甚至规定“修剪草坪保持平整，草高不超过8CM (标准)；随时清除杂草，目视无杂草”。连草高都有规定，上述业内人士表示，这样的细节让物业更有可操作性，也让整个标准更有可能成为物业服务的评判标准，从而缓解目前业主与物业就服务所造成的纠纷。

【现状】

据合肥市物业协会相关负责人介绍，目前合肥市场上大约有560家物业公司在为全市一千多个小区提供服务，这些物业公司中较多的是由开发商“裙带”的子公司。目前整个合肥市场上，提供二、三级服务的较多，收费标准也在这个水平上。其中，达到一级服务、收取一级服务费用的只有一些高端小区。上浮一级标准收取的则只属于一些品牌开发商的高端楼盘。

【新办法】

1.小区综合服务费指导价划分有变，小高层、高层住宅由两级划分为四级；

2.合肥市通过实际成本调查核算，将路灯、电梯等公共能耗纳入物业费；

3.政府指导价不是定价，物业公司与业主大会、业主委员会可以商量的，只要不超过这个价格；

4.房价、物业收费标准都能提前知道，免除其后不必要的纠纷；

5.物业服务等级标准进一步细化，24公里受理业主或使用人保修，小区内草高不得超过8厘米。

(作者：刘万辉、史夏容、朱庆玲、强飞)