房地产开发企业在申报立项时，应当建立项目资本金制度，《办法》对其建立和使用有何要求？其意义何在？

答：《办法》要求房地产开发企业在申报立项时，按照国家有关规定建立项目资本金，在商业银行设立专户存储，专项用于项目建设。并规定，房地产开发企业在申请预售时，其账户内余额应当不低于项目资本金的10%。同时，只有在规划验收合格并取得合格凭证后，房地产开发企业才可以提取使用。这将有效避免实际情况中很多项目公司解散后，出现商品房质量问题，或者发现房地产开发中存在欠缴相关税费等违法违规行为，难以追究项目公司的法律责任，导致小业主无法办理房地产权利证书或者房屋质量维修无法落实情况。

《办法》将项目资本金账户余额不得低于项目资本金10%作为预售的必要条件之一，且只有在项目取得规划验收之后，方可提取使用，其意义何在？

答：实践中，房地产开发公司一般设立专门的项目公司进行房地产开发建设。在商品房建成销售后，项目公司就会解散注销。项目公司解散后，一旦出现商品房质量问题，或者发现房地产开发中存在欠缴相关税费等违法违规行为，则难以追究项目公司的法律责任，导致小业主无法办理房地产权利证书或者房屋质量维修无法落实。为解决以上问题，保护业主的合法权益，《办法》规定房地产开发项目申请预售前，项目资本金账户余额应当不低于项目资本金10%，并在项目取得规划验收合格凭证后，方可提取使用。在符合提取使用条件前，房地产开发企业不得以任何方式将前款规定的项目资本金挪作他用，商业银行不得拨付。

《消费者权益保护法》赋予了消费者知情权利，《办法》如何体现《消费者权益保护法》的规定？

答：针对房地产开发企业与预购人之间严重的信息不对称问题，为保障消费者的知情权，《办法》对开发商提出了种种限制和要求：头先，要求开发商在取得预售许可证之后10日内通过房地产信息系统一次公示全部预售商品房、预售时间、地点方式及价格；其次，要求房地产开发企业在营业场所公示以下材料：购房指引、商品房销售控制表、商品房购卖合同示范文本及附件等相关资料。否则，将按未公示材料每项处1万元罚款；较后，还要求房地产开发企业为购房人查询与所购商品房有关城市规划、公共配套设施、开发进度等信息提供便利。

《办法》第五条规定主管部门应当建立房地产信息系统，该系统对房地产市场的管理有何意义和作用？

答：房地产信息系统是房地产主管部门根据房地产市场监管需要，建立的一个房地产交易、管理的操作平台和有关房地产交易、管理信息的发布平台。根据《办法》规定，房地产预售信息披露、房地产购卖合同签订、备案，房地产经纪机构签订委托合同、发布房源信息，房地产（土地）估价机构签订委托合同、出具估价报告摘要等，均应当通过信息系统进行，以实现主管部门对房地产市场的实时监控，促进房地产市场的健康发展。

《办法》规定房地产经纪机构对外发布的房源信息应当附有相应的房源信息编码。房源信息编码是如何生成的？该措施有何意义？

答：房源信息编码为12位阿拉伯数字，是由依法备案的房地产经纪机构通过“深圳市房地产信息系统”签订经纪服务时自动产生的，消费者输入房源信息编码（及房号），即可查询到对应房源的项目信息、产权信息、代理信息和交易信息。房源信息编码制度的建立，对于确保房源信息的真实性，规范房地产经纪广告秩序，保障购受人的合法权益将会起到积极的作用。

实践中，一些房地产经纪人为了谋取佣金以外的收入，出借、出售、出租其资格证书，《办法》对该类行为如何规范？

答：《办法》一方面禁止房地产经纪人出借、出售、出租其资格证书；另一方面也禁止以他人名义从事房地产经纪业务。房地产经纪人员以他人名义或者允许他人以自己名义从事房地产经营业务的，由主管部门责令限期改正，处2万元的罚款。

房地产中介机构聘用或者指派未经执业登记的人员以房地产中介机构的经纪人员或者估价人员名义或者其他方式从事相关经纪或估价业务的，该机构将面临何种处罚？

答：《办法》规定的中介机构从业人员执业登记制度有助于加强对从业人员的信息和行为的监管，在我市从事经纪或估价业务的从业人员均应进行执业登记。

对于房地产中介机构聘用或者指派未经执业登记的人员以房地产中介机构的经纪人员或者估价人员名义或者其他方式从事相关经纪或估价业务的，由主管部门责令限期改正，对房地产经纪、估价人员处1万元罚款，对实际聘用机构处3万元罚款。

(作者：丁荡新)