12月23日，全国住房和城乡建设工作会议在京召开。会议对2019年住房和城乡建设工作进行全面总结，同时提出了对明年工作的5大要求以及9大重点工作任务。

通过对2018年住房和城乡建设工作会议的内容进行对比，可以看到住建部工作会议的5个变化。

1、长效机制表述由“建立和完善”变成“稳妥实施”

对于2019年的工作进展和成效方面，住建部工作会议指出，稳妥实施房地产市场平稳健康发展长效机制方案，落实城市主体责任制，稳步推进“一城一策”试点，房地产总体保持平稳运行，实现了稳地价、稳房价、稳预期的目标。

解读：自2016年以来，房地产长效机制已经提出4年。2018年住建部工作会议提出“加快建立和完善房地产市场平稳健康发展的长效机制”，此次住建部工作会议明确“稳妥实施房地产市场平稳健康发展长效机制方案”。

今年1月，中共中央总书记、国家主席、中央军委主席 在防范化解重大风险专题研讨班上发表重要讲话时 次提及“要稳妥实施房地产市场平稳健康发展长效机制方案”。

由此，对于长效机制的表述已从2018年底的“建立和完善”变成了“稳妥实施”。

2、坚决防范化解房地产市场风险

对于明年的工作要求，住建部工作会议指出，坚持“稳”字当头，全面落实因城施策、稳地价稳房价稳预期的长效管理调控机制，保持房地产市场平稳运行，坚决防范化解房地产市场风险。

解读：此次工作会议进一步强调三大攻坚战，对房地产而言，主要是“防范化解房地产市场风险”，华泰地产研究团队报告指出，随着整体市场热度回落，未来需要防范的是各地方区域的“下行”风险，以及重点房企的杠杆风险。

3、细化公租房针对群体

对于2020年的重点工作，进一步规范发展公租房，强化对环卫、公交等行业困难群体的精准保障。严格把握棚改范围和标准，稳步推进棚户区改造。总结推广试点经验，进一步完善支持政策，做好城镇老旧小区改造工作。改革完善住房公积金制度。

解读：继续强调公租房，未提共有产权房，细化公租房的针对群体。同时新增老旧小区改造工作的表述。全国房地产商会联盟主席、住建部住房政策专家委员会副主任顾云昌认为，“此次会议明确，解决住房问题的立足点在于人，就是解决哪些人群的住房问题，因此不提建多少保障房，而是明确城市困难群众的住房保障问题，这里包括困难家庭、农民工、环卫、公交等行业困难群体等”。

4、 提到政策性租赁住房

对于2020年的重点工作，住建部工作会议亦明确，着力培育和发展租赁住房，促进解决新市民等群体的住房问题。进一步培育机构化、规模化租赁企业，加快建立和完善政府主导的住房租赁管理服务平台。重点发展政策性租赁住房，探索政策性租赁住房的规范标准和运行机制。

解读：与2018年相比，此次会议中将租赁住房分成了市场化租赁和政策性租赁两个领域。其中，政策性租赁住房 提到。

2017年7月，九部委联合发布《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》，提出人口净流入的大中城市要充分发挥国有企业的 和带动作用，支持相关国有企业转型为住房租赁企业。

《通知》指出，选取部分人口净流入的大中城市开展试点，通过试点总结经验，形成一批可复制、可推广的试点成果，向全国进行推广。目前，住建部已会同有关部门选取了广州、深圳、南京、杭州、厦门、武汉、成都、沈阳、合肥、郑州、佛山、肇庆等12个城市作为首批开展住房租赁试点。

截至目前，对政策性租赁住房尚无明确的概念界定。根据目前已经试点的城市情况看，政策性租赁住房通常是以政府及住房租赁企业作为租赁住房的供应主力；同时以新建配建租赁住房、改建存量住房为供应方式；房地产投资信托基金、企业债券、不动产证券化产品等金融产品为建设运营重要资金来源；以公租房保障对象和新市民等为优先供应对象；同时此类住房只租不售等。

贝壳研究院 分析师许小乐指出，对于市场化租赁而言，坚定机构化、规模化的方向，发挥市场的作用，本质上是对租赁供给端升级优化，机构化的提升能够有效改变市场“散乱差”的格局。这一态度一定程度上表明了政府对于长租公寓价值的认可，近年来长租公寓行业出现的一些问题是发展中的问题，需要对新事物有一定的包容，更要通过发展来解决。同时，要更好发挥政府对市场监管的作用，前提是对市场行为的充分了解，建立和完善租赁管理服务平台，提高租赁备案登记率，为监管打好基础设施。

政策性租赁住房的责任更多在于政府，尤其是在地方城市政府。地方政府需要将有限的资源发挥 的价值，探索规范标准和运行机制，核心在于租赁土地供应制度、投融资制度、运营管理制度等，提高供需匹配度，降低运营成本，提高覆盖效率。

5、提出提升城市品质和人居环境质量

面对2020年重点工作内容，住建部工作会议还提出，着力提升城市品质和人居环境质量，建设“美丽城市”。建立和完善城市建设管理和人居环境质量评价体系，开展“美丽城市”建设试点。

解读：明年重点之一是提升城市品质和人居环境质量。对房企而言开发品质的监控力度要加强，小区物业品质也需要提升。

顾云昌认为，明年是全面实现小康社会的收官之年，首先应在住房质量以及居住质量上实现全方位“小康”，包括居住的绿化、交通、配套、学校等。全面实现小康，是“全面的人、全面的生活”，除里住房，还要在衣、食、行等方面下力气。

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