在新政出台仅仅4个月后,8月10日,国家统计局发布报告称,7月份全国70个大中城市房价同比上涨10.3%,环比持平。而全国不少一线城市也纷纷发布报告称,楼市正在加速回暖。其中在广州,8月上半月一手住宅成交面积为32.5万平方米,达7月全月的70%,成交均价更大幅反弹8%,重上11000元/平方米大关。就在国家统计局发布数据后不久,中国房地产业协会副会长朱中一在“2010博鳌房地产论坛”上表示,“建议目前暂缓出台新的紧缩性政策,中房协就此在7月份时已多次向国务院有关部门汇报。”业内人士猜测,有关部门是否已在酝酿波宏观调控。

一线城市量价逆市反弹

今年4月中旬,国务院出台了被称为史上较严厉的调控政策“国十条”。新政出台之后,成交量头当其冲受到冲击。据中国指数研究院统计,在新政出台后的一周(4月19～25日),在监测的35个城市中,21个城市成交量环比下跌。一线城市成交量全线下跌,二线城市中杭州跌幅,环比下跌72.55%。此后的5～7月份,各地成交量继续大幅下滑,但价格方面,除了个别新盘打着降价促销的口号外,新房成交均价几乎与此前持平,并没有明显回落。

不过,经过近4个月的政策消化之后,进入8月,4个一线城市均不同程度出现了轻微反弹的迹象。以北京为例,据中原地产统计,在房价涨幅连续3个月持平或小幅回落之后,7月新建住宅销售价格出现环比微涨（涨幅0.3%）;成交量方面,8月上半月北京住宅市场（除经适房外）成交量为2339套,相比6月及7月同期数据均有明显上涨,环比7月的2133套上涨了9.7%。

二手房的反弹则更为明显。安居客统计数据显示,二手房市场累积的购房需求已开始在7~8月份逐渐释放,大多数城市的二手房价格也已出现回暖,一线城市如北京、上海的跌幅相比前两个月明显缩小了很多,中西部城市如重庆、武汉、郑州甚至出现了小幅上涨。

　广州重上11000元大关

在新政出台4个月后,随着开发商促销力度的加大,购房者的抄底意欲与日俱增,广州楼市出现了一波价量齐升的反弹,据网易房产数据统计,8月上半月,广州一手住宅成交面积为32.5万平方米,达7月全月的70%,成交均价更大幅反弹8%,重上11000元/平方米大关。

据网易房产数据监测阳光家缘网签数据显示,8月1日～16日,广州十区二县市一手住宅成交面积为32.5万平方米,已达到7月份46.3万平方米的70%,成交套数为3177套,更达到7月3690套的86%,以此计算,8月份全市成交极有可能重上50万平方米水平,成交出现明显回暖。而一手住宅成交均价为11102元/平方米,环比7月份大幅反弹近8%。

据统计,上周广州（十区两县市）住宅共签约1639套,签约面积16.76万平米,两者环比分别增加7.26%和6.49%。从广州各行政区域来看,增城成交量居头位,签约480套;白云签约量跃居,达255套;番禺成交量继续居第三,签约254套。

记者踩盘发现,签约量居前的区县市,由于均价较合理而带动成交量,其中,位于番禺区某楼盘近日推出全新的组团,均价不足9000元/平方米,所推3栋约540套房源在开售头日卖出95%,成为新政以来头个“日光盘”。而增城某楼盘新推的200多套房子头日上午也售罄。

合富辉煌头席市场分析师黎文江表示,8月部分新开盘取得佳绩的主要原因在于开发商采用“低开高走”的策略,开盘定价低于预期10%以上,刺激购家入场的欲望,加上经历了新政出台近4个月的观察期,部分刚性需求购家入场意欲加大,造成不少8月新开盘取得“开门红”。

刚性需求难抑陆续入市

新政出台仅仅4个月,楼市就出现了反弹。在提高房贷头付门槛后,使二次置业者的贷款压力增加不小,但仍然难以阻止他们入市。专家指出,政策主要在于“堵”需求,但在“疏”（增加市场供应）上却做的不足。

　满堂红研究部高端经理周峰表示,近期楼市成交反弹是过去几个月的需求积压被激发的结果,在调控期间,楼市仍有一定量的成交,这也证明了市场上的需求并没有完全被压制下来。而连续几个月的调控结果,也让一批失去继续观望耐性的潜在购家陆续入市。

据记者了解,在近期成交中,以有刚性需求和改善需求的购家为主,此外,受通胀影响,大部分炒房的投资客并未撤离楼市,而是耐心等待政策调控探底的那天,会出现楼市反弹。广东工业大学房地产高端经济分析师申格联告诉记者,近来各地楼市出现一定程度的反弹迹象表明,2010年下半年出口继续萎缩,投资进一步缩小,消费并没有好转。在祭出“史上较严厉的调控政策”后,得到的结果仅是财税的减少和投资的萎缩,并没有推动消费的提高,而且与房地产相关的产业链,特别是钢铁的库存不断增加,影响了上下游产业的发展和就业。

周峰进一步指出,房地产市场的价格是由供需两方面来决定的,政府一再坚持以加大供应力度来抑制价格的上涨势头,但无论是经济适用房,抑或是限价房、廉租房等,其所在地段都与大多数购家心目中的区域相差甚远,且数量相对于潜在需求而言简直是“杯水车薪”,潜在客户宁愿在自己心仪的板块继续追捧对应的项目或物业,这便导致房价在需求没有大幅减少的基础上继续保持高位态势,甚至继续上行。

　专家声音 出台二次调控需谨慎

一边是楼市抄底声逐渐响起并带来了近期成交量的显著回升,一边是二次调控的担忧逐渐升级,并伴随着政策加码的迹象出现,这就是眼下的楼市。8月21日,中共政治局常委、国务院副总理 在主持召开加快保障性安居工程建设工作座谈会时再次强调,各地要继续落实好国务院关于房地产调控的政策措施,切实增加住房有效供应,坚决抑制投机炒作行为。这是 8天内次提出坚决抑制房地产投机炒作行为。7月19日,住建部部长姜伟新在出席“2010中国市长论坛”时公开表示,“（调控）政策一旦放松,房价会强力反弹,调控政策毁于一旦,政府也会失信于民。”种种迹象表明,二次宏观调控隐现。

广东工业大学房地产高端经济分析师申格联认为,希望波调控要谨慎出台,因为在房价上做功夫是治标不治本。目前出现的贫富两极分化过大的局面,应该促使国家将房地产调控转向打击投机和支持改善性需求。接下来应该是新的房产税政策出台,通过税收调节需求和供给,并在保障性住房建设方面出台与商品房捆绑的政策。

不过,满堂红研究部高端经理周峰则表示,就目前的大环境而言,波调控不会马上出台,毕竟近期国内经济的增速开始放缓,一旦在此时再出台更严厉的措施调控楼市,必定会给刚开始有“回暖”苗头的市场造成致命打击,内需也由此被压制,国家不会在这个时候重蹈2008年的覆辙。

地产专家谢逸枫也认为,目前暂时不会出现波调控。今年经济保“8”任务看来问题不大,经济二次探底可能性也不高,所以政府对楼市的调控方向不会改变,出台新的紧缩性政策也不大可能。据他预计下半年仍以现行的政策为主。

(作者：罗莎琳)