复苏或导致行业变革

NBD：今年的博鳌房地产论坛将“复苏与改变中的房地产新未来”作为大会主题，确定该主题是基于怎样的考虑？

陈诗涛：“复苏”是当前中国经济乃至全球经济的大背景，同时也是中国房产业的在2009年的具体表现。事实上，一系列政策对于房地产市场的影响，已经在2009年上半年显现出来了。但这种刺激性政策的效果，同样引起了资产价格上涨与资产泡沫的担忧。在此基础上，货币政策尤其是二套房贷等一系列政策开始有了新的动作。

复苏过程中的“经济结构”调整，必然带来房地产行业的一次新的变革。我们认为，在当前的经济环境下，“复苏与改变”是一个艰难的过程，其较终可能导致整个行业的整体性变革，那是中国地产的未来。

行业流通性较差

NBD：自2001年8月创立至今，博鳌房地产论坛经历了中国房地产快速发展的黄金9年。您认为在这9年中，中国地产较应总结的经验有哪些？

陈诗涛：我们应该总结的东西很多，但较应该总结的是体制性的东西，是我们对市场的理解与认知。

中国房地产行业行业效率很低，这主要是一些关卡的设置所导致。比如土地流动性差、写字楼及商用物业的流动性差，还有住宅的流动性也差，二手房交易的成本非常高昂。

土地市场的流动效率差必然导致高地价；写字楼市场流动效率差，必然导致高租金；住宅市场的流动效率差必然导致投机炒作。

一个市场化的行业，较为有效的调控方式，应该是让这个行业各种资源流通起来，注重市场本身的效率。

房产真正复苏有待时日

NBD：今年上半年，中国地产迎来一波小阳春行情。您认为这波回暖是暂时的，还是中国房地产已开始走向全新的道路？

陈诗涛：目前尚未有看到这个行业变革的方向。政策的放松释放了需求，而意外的需求，导致企业策略的相应调整。但房地产开发商的观望态度依然没有改变。上半年，开发商的心态依然是把房子尽量卖出去。部分开发商开始进入土地市场，但大部分的开发商仍在观望，一些政策的调整可能导致这种观望的持续。就宏观经济来看，当前宏观经济的结构性调整，仍未进入实质性阶段，因此，房地产市场真正意义上的复苏可能还有待时日。

NBD：随着中国银监会重申严格执行二套房贷政策，有业内人士认为，这意味着房地产政策“蜜月期”已经结束，中国政策将逐步收紧。对于今年下半年的房产政策，您有怎样的预判？

陈诗涛：政策因素是影响市场的变量，但二套房贷并非是这个行业先进的政策因素。我们目前还维持在低利率，上半年释放的流动性还有一个消化的过程。

我们发现一些城市成交量开始大幅下跌，但是我们同样注意到这些城市的二手房成交量开始迅速增加。说明几个问题：，市场并不缺乏需求，目前市场上存在的问题的是缺乏供应、房价上涨太快。其次是投资性需求可能开始撤场，这个从二手房交易量的上升就可以看出来。第三，上半年开发商市场供应速度太快，对市场供应造成了极大的压力。估计到2010年上半年，市场供应的缓冲将完成，届时将有更多的市场供应量。在这种基础上就要看政策走向了。如果当前的货币政策没有起到好的效果，利率和税费开始提升的话，那么2010年市场需求将会受到极大的考验。

(作者：李丽)