冷冻许久的楼市出现了回暖的迹象。日前一些机构统计显示，京沪广深等地的一线楼市出现了成交量环比上涨，价格也有一定程度的反弹。

在新一轮楼市调控行至百余日的时间点，骤然而生的回暖多少显得有些尴尬和讽刺。更加让人看不懂的是，在此次楼市回暖出现之前，一些地产开发商已通过公开渠道高调表达了对楼市前景的悲观。而在以往的调控中，这些作为房地产市场的主导者及参与者的开发商向来不服软。从开发商出人意料的主动劝降到市场上表现出来的量价扭曲，这不仅让本轮楼市的回暖显得莫名其妙，同时也令人们对楼市的调控效果充满疑惑。

这是否是市场真的“回暖”？会不会导致房价开始新一轮的反弹？新的调控政策是否随之而至？一系列待解的疑问又一次摆在了聚光灯下。

　调控由说教转向强力

“从房地产调控本身来看，调控的手段和工具有了新的变化。对于中国的地方政府来说，较重要的政策调控工具是乌纱帽，这个乌纱帽我认为已经开始使用了。”在日前搜狐经济学人月度论坛上，中国社科院金融研究所研究员尹中立指出，一些信号开始显示，房地产调控的手段和工具正在由说教转向强力。

尹中立表示，在上月召开的房地产内部关于落实政策性保障住房的会议，有三个单位参加了：中纪委、建设部、高院参加了。而这是“三个对于地方政府官员来说是比较可怕的单位”。而在尹中立看来，如果有一个更大的乌纱帽被落地了，那就是政策性加强的明确信号。

对于历经百日调控的楼市却出现回暖，尹中立认为，原因有二：头先，基于以往历史经验的判断，房地产市场的调控措施一向效果有限。

尹中立表示，“从2005年开始搞房地产调控，国八条出台之后，房地产市场的调整持续了半年时间。但是到2006年房地产调控的时候出台国六条，在市场上表现的效果只是一个月时间，效果是递减的。更重要的是2007年调控到2008年底，政策出现逆转。这给市场一个强烈的信号，国家为了保经济增长就不能够把房地产市场怎么样。”

“按照开发商的意思，房地产调控头先撑不住的是政府，而不是企业。经过市场与政策博弈的结果，这就得出两个重要的结论：市场的价格是永远会上涨的，调控之后只会涨得更高，这是历史经验的总结。”尹中立表示。

同时尹中立表示，地产市场量价不协调的另一个很重要的原因，是房地产开发商手中充裕的资金。“2009年的楼市是一个大牛市，2009年的大牛市是超乎所有开发商预期之外的。结果就是收入大幅度增长，但是拿地的速度没有同速度增长，导致了去年年底、今年年初账面上的负债率处于下降的状态。所以去年开发商4万多亿的销售收入，但是拿地的现金支出不到1万亿。收入比拿地的支出多了3万多亿。这是他能够抵御房地产政策的一个很重要的原因。”

与此同时，尹中立表示，金融调控比以往更加狰狞。“2007年房地产调控从来没有把资本大门关上。只关闭了银行信贷闸门，没有把另外一个门——资本市场没有关上，这是妨碍房地产调控政策很重要的一个因素。”尹中立表示，与上一次调控不同，2008年上半年资本市场的大门已经被悄悄的关上了，但是没有正式对外公布。“国十条明确的表示对资本市场、房地产类上市公司的融资、再融资明确做出了限制。更重要的是在7月份内部下达文件，8月份对外公布，把对房地产的融资大门关上了。这对房地产行业资金链影响非同小可。”

“6月份给房地产行业贷款接近6000亿，开发商并不是不缺钱，是因为除了银行贷款之外，还有一条信托的融资渠道，但是这条渠道从8月份开始正式被关上了，这对未来房地产开发商资金链是巨大的考验。”尹中立认为，融资渠道的收紧对房地产价格上涨、对房地产未来的销售会有一定的刺激性作用。“在所有人都不相信价格下降的时候，可能就是价格下降的较危险期。”

　通胀将成为支撑房价的新因素

对于楼市未来的走势，尹中立表示，通胀将成为支撑房价的新因素。“从国家统计局公布的数据来看，7月份的CPI是3.3%。但是对于老百姓亲身感受而言，柴米油盐的价格涨了33%还不止。老百姓会感觉到自己的存款在变薄，他会采取相应的对策，对于中国人当前的投资渠道而言，有实力的人又重新回到楼市上来。把楼市作为他投资组合的一个考虑范围之内。”

从国际形势来看，尹中立表示，在国内通货膨胀的预期日益加强的背景下，国内的货币政策调控的手段却受制于欧美以及日本这些西方发达国家。从6月份开始西方所有的国家经济衰退的趋势越来越明显，这在一定程度上遏制了中国提高利率一系列政策工具利用的空间。“全球大部分国家现在基本上是零利率，如果你把利率提高，会吸引大量的资金。调控的效果与政策工具的初衷会背道而驰。结合货币政策以及现在实施的外部的和内部的不利因素，就会发现现在面临的形成与2007年下半年有很多类似之处，老百姓感受到通胀是在日益恶化，但是货币政策却因为外部环境恶化无法实施。”

(作者：朱振)