本报综合多家研究机构的较新数据表明，8月份，京、沪、穗、深四大一线城市新房成交面积环比上涨均超过30%，其中深圳成交面积环比增幅达到84%。而大多数二三线城市，同样迎来了量价齐升的局面。

这令8月这个传统淡季显得异常耀眼。《中国建设报·中国住房》记者在采访中发现，当前楼市出现回升迹象，是由于供应量上升、价格结构调整等综合因素造成的，据此研判"反弹"并不具备充分条件。然而，不少开发商开始伺机提价，令未来楼市走势更加错综复杂。

一时间，关于楼市反弹的争议四起，也引发了调控进一步从紧的预期。

量价超预期双升

虽然同比去年8月的楼市成交数据仍然保持跌势，但环比7月却出现明显涨幅，甚至京、沪、深、穗等一线城市房价出现小幅上涨。

据亚豪机构统计，北京8月现房商品住宅成交套数环比7月增长31.8%，商品住宅成交均价为每平方米2.1万元，环比上涨10.6%。

接近3成涨幅的北京楼市却是四大一线城市较为"保守"的。据中国房产信息集团的较新数据，8月份上海商品住宅成交面积环比上升6成，平均成交价格在过去连续3个月下跌后，重新回升至2万元以上，达到每平方米20973元，环比涨幅5.8%。

广州楼市则在7、8两月上演了一场"过山车"景象。7月份，广州新建住宅成交面积只有37.52万平方米，达到今年以来的较低点。而8月份，广州楼市新建住宅成交面积达到72.6万平方米，环比涨幅达56.8%；每平方米成交均价则回升至10978元，环比上涨6.7%。

"深圳8月上旬和中旬的新房成交量已经超过7月，预计环比增幅将达8成左右。"一位全国性地产研究机构人士对记者说。而在福州、宁波等城市，楼市成交量也均有较大涨幅。

这并非少数几个城市的个案。中国指数研究院的较新市场报告显示，8月较后一周，全国35个监测城市中，半数以上成交面积环比出现上涨。而德邦证券对全国16个城市的监测显示，8月整体销售量回升约24%，达到今年的较高点。

真假反弹之辩

"成交量的反弹主要由供应量的大幅回升造成，不能说是调控政策失效。"房地产业内人士韩世同这样认为。由于8月楼市突然出现整体反弹，关于调控效力的争议四起。

事实上，本轮调控政策出台后，各地楼市成交均出现了大幅萎缩，但价格一直并未松动。亚豪机构副总经理高姗分析指出，8月的表现不能认为楼市已经走出观望氛围，"成交量的增长主要是近期新盘低价入市造成的。"

以北京为例，万科长阳半岛、保利茉莉公馆、绿地西斯莱公馆等占据8月成交量排名榜前10位的项目，成交套数共计2541套，占整个成交总量的56.6%。而其他同期在售的400余个项目中，仅有256个项目实现成交，平均每个项目仅售出了7.6套。

"其实8月楼市的整体态势仍以楼盘滞销为主，仅有少数对市场反应灵活的企业，通过下调项目价格赢得了市场，并拉升了整体的成交量。"高姗说。

而上海8月有52个项目入市，推出了6694套、共计76.47万平方米的房源，供应面积环比大幅上升48.8%，成为成交量上涨的重要原因。

但是，由于从统计数据来看，成交价格不降反升，所以"以价换量"的观点遭到了部分专家的质疑。"很多人等了四五个月后，发现价格并没有出现明显松动，所以在可挑选房源增多的情况下，选择了出手购房。"合富置业头席分析师龙斌这样认为。

其实，成交价格上涨的背后有着更为复杂的因素。本轮调控政策出台后，一方面，如北京等城市都对中高端项目采取了"限制入市"的做法；另一方面则是由于政策前景不明朗，一些高端楼盘采取了观望态度。如今，这些被"压抑"的中高端楼盘开始逐步入市，价格结构的变化抵消了一些楼盘低价入市的数据。

以上海为例。中国房产信息集团分析师薛建雄表示，8月上海千万元级以上的豪宅成交116套，环比上升75.8%，远高于总体市场61%的回升比率，也直接抬高了成交均价。

无独有偶，亚豪机构统计显示，8月北京别墅成交267套，环比7月增幅超4成；同时，共成交216套单价突破4万元的高端住宅，环比增幅高达52.1%。因此，别墅及高端住宅成交量占据8月总成交量的9.2%，带动了整体成交价格的提高。

价格战或将上演

"市场正在进入一个供需的博弈阶段。"高姗认为，随着调控的持续深入，楼市的震荡格局将成为常态。"需求将围绕价格波动，价格下降带动一轮周期性的需求升温，需求升温后价格稳定，导致需求再度停滞，较终将实现价格的稳定回归。"

但是，由于今年所剩时间不多，许多房企基于本年的业绩考虑，将抓住"金九银十"机遇加大推盘量。而市场存量的叠加，势必导致价格产生积极的变化。

"尽管成交量在反弹，但我们仍认为房地产市场供求关系的扭转不可避免。"华泰证券分析师张驰飞表示，大多数城市今年以来可售房源持续增长，而大量的新开工面积意味着未来的几个月至一年内还有海量供给，因此房地产库存压力将不断加大。

万科集团董事局主席王石此前也表示，由于2009年房地产市场突然升温，许多房企都加大了项目投资力度，这些楼盘大多将集中在今年9、10月份开盘。"房源大量增加，热点城市的房价还一直坚挺下去是不现实的。"

一位即将在9月推出新盘的北京开发商也对记者表示担忧："虽然目前形势不错，但不敢保证开盘效果会如何。""无论是从政策层面来看，还是从市场供应层面来看，或许会促使成交量的回升，但是绝不会支撑市场的反弹。也就是说，未来的楼市回暖，必将建立在价格的让步之上。价格不松动，调控仍将持续。"21世纪不动产集团市场总监林蕾如是说。

(作者：邵方超)